Grundsteuer auf den Mieter umlegen: So geht es richtig

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Vermieter vollständig auf ihre Mieter umlegen dürfen: Sie zählt als laufende öffentliche Last des Grundstücks zu den umlagefähigen Kosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Seit der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 haben sich viele Beträge spürbar verändert, und rückwirkend erlassene Bescheide werfen Fristfragen auf. Dieser Beitrag erklärt, wie die Umlage richtig funktioniert, welcher Verteilerschlüssel gilt und was bei Nachzahlungen, Mischnutzung, Eigentumswohnung und Leerstand zu beachten ist.

Grundsatz: umlagefähig, wenn der Mietvertrag es vorsieht

§ 2 Nr. 1 BetrKV nennt als erste Betriebskostenart „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“. Die Grundsteuer ist damit der Prototyp der umlagefähigen Kosten. Einen Überblick über alle 17 Kostenarten gibt unser Beitrag zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV.

Automatisch schuldet der Mieter die Grundsteuer trotzdem nicht. Die Umlage setzt voraus, dass der Mietvertrag sie vorsieht. In der Praxis genügt die übliche Klausel, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, oder ein Verweis auf § 2 BetrKV. Fehlt jede Vereinbarung, ist eine Bruttomiete geschuldet: Die Grundsteuer ist dann mit der Miete abgegolten und kann nicht zusätzlich in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden.

Wichtig ist außerdem das Wort „laufend“: Umlagefähig sind nur wiederkehrende Lasten. Einmalige Abgaben wie Erschließungs- oder Anliegerbeiträge gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung.

Der richtige Verteilerschlüssel

Für die Verteilung der Grundsteuer auf mehrere Mietparteien gilt die Grundregel des § 556a Abs. 1 BGB: Vorrang hat der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel. Haben die Parteien nichts vereinbart, ist nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Ein Verbrauchsschlüssel scheidet naturgemäß aus, die Grundsteuer hängt nicht vom Verhalten der Mieter ab.

• Mehrfamilienhaus: Der Bescheidbetrag wird nach dem vereinbarten Schlüssel, sonst nach Wohnflächenanteilen auf die Wohnungen verteilt (Rechenbeispiel unten).
• Einfamilienhaus: Vermieten Sie das Haus an eine Mietpartei, gibt es nichts zu verteilen. Der Mieter trägt den Bescheidbetrag 1:1, zeitanteilig für die Dauer des Mietverhältnisses im Abrechnungsjahr. Formell korrekt ausweisen müssen Sie die Position trotzdem. Wenn Sie sich den Aufwand sparen wollen, können Sie die Nebenkostenabrechnung für Ihr Einfamilienhaus erstellen lassen.
• Eigentumswohnung: Der Bescheid ergeht nur für die Wohnung, auch hier gilt die Umlage 1:1 an die eine Mietpartei.

Grundsteuerreform: Was seit dem 1. Januar 2025 gilt

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer bundesweit nach neuem Recht erhoben. Nachdem das Bundesverfassungsgericht die alte Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte, wurden alle Grundstücke neu bewertet. Elf Bundesländer wenden das Bundesmodell an, Bayern rechnet nach einem Flächenmodell, Baden-Württemberg nach einem Bodenwertmodell, Hamburg, Niedersachsen und Hessen nutzen eigene Modelle. Den endgültigen Betrag bestimmt in jedem Fall der Hebesatz Ihrer Gemeinde, den viele Kommunen zur Reform neu festgesetzt haben. Trotz der politisch angestrebten Aufkommensneutralität kam es im Einzelfall zu deutlichen Verschiebungen nach oben oder unten.

Stand Juli 2026 hat der Bundesfinanzhof das Bundesmodell mit Urteilen vom 10.12.2025 (unter anderem II R 25/24) für verfassungsgemäß erklärt; Verfassungsbeschwerden dagegen sind angekündigt. Für die Nebenkostenabrechnung ändert das nichts: Umlagefähig ist der Betrag, den die Gemeinde für das Abrechnungsjahr festgesetzt hat, auch wenn gegen den Bescheid Einspruch läuft. Wird die Steuer später herabgesetzt, ist die Abrechnung zugunsten der Mieter zu korrigieren.

Für Sie heißt das konkret: In der Abrechnung für 2025, die den Mietern bis Ende 2026 zugehen muss, setzen Sie erstmals die neue Grundsteuer an. Legen Sie den aktuellen Bescheid bereit und übernehmen Sie nicht ungeprüft den Vorjahresbetrag, die Differenz kann erheblich sein.

Rückwirkende Bescheide: Nachforderung trotz abgelaufener Frist

Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen. Wie die Frist genau berechnet wird, erklärt unser Beitrag zur Frist für die Nebenkostenabrechnung.

Gerade bei der Grundsteuer kommt es aber vor, dass die Gemeinde Bescheide rückwirkend erlässt oder ändert, etwa nach der Neubewertung im Zuge der Reform. Dafür sieht das Gesetz eine Ausnahme vor: Nachforderungen bleiben möglich, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ein verspäteter Grundsteuerbescheid liegt nicht in der Sphäre des Vermieters und ist der klassische Anwendungsfall dieser Ausnahme.

Der Bundesgerichtshof verlangt allerdings Tempo: Der Vermieter muss die Nachforderung binnen drei Monaten stellen, nachdem das Abrechnungshindernis weggefallen ist, also nachdem ihm der Bescheid zugegangen ist (BGH, Urteil vom 05.07.2006, VIII ZR 220/05). Praktisch bedeutet das: Rechnen Sie fristgerecht über alle übrigen Positionen ab und schieben Sie die Grundsteuer zügig nach, sobald der Bescheid vorliegt. Wer den Bescheid monatelang liegen lässt, verliert die Nachforderung endgültig.

Sonderfälle: Mischnutzung, Eigentumswohnung, Leerstand

Gewerbe im Haus: Vorwegabzug meist nicht nötig

Bei gemischt genutzten Häusern, etwa mit einem Laden im Erdgeschoss, stellt sich die Frage, ob der Gewerbeanteil vor der Umlage herausgerechnet werden muss (Vorwegabzug). Für die Grundsteuer hat der Bundesgerichtshof das verneint, solange die gewerbliche Nutzung nicht zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt; die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt der Mieter (BGH, Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16). In der Regel dürfen Sie die Grundsteuer also einheitlich nach Fläche auf alle Einheiten verteilen. Ein anderslautender Mietvertrag geht auch hier vor.

Eigentumswohnung: Der Bescheid kommt direkt zu Ihnen

Jede Eigentumswohnung ist steuerlich eine eigene Einheit. Den Grundsteuerbescheid erhält der Wohnungseigentümer direkt von der Gemeinde, die Grundsteuer läuft nicht über das Hausgeld und fehlt deshalb in der WEG-Jahresabrechnung. Wer seine Nebenkostenabrechnung allein aus der WEG-Abrechnung ableitet, vergisst diese Position leicht und verschenkt Geld. Warum die Hausgeldabrechnung ohnehin nicht einfach weitergereicht werden darf, zeigt unser Beitrag Hausgeldabrechnung ist keine Nebenkostenabrechnung.

Leerstand: Der Eigentümer trägt den Anteil selbst

Steht eine Wohnung im Mehrfamilienhaus leer, wird die Grundsteuer trotzdem auf die Gesamtwohnfläche verteilt. Den Anteil der leeren Einheit trägt der Eigentümer selbst; er darf ihn nicht auf die verbleibenden Mieter abwälzen. Bei erheblichem Leerstand, den der Eigentümer nicht zu vertreten hat, sieht § 34 GrStG einen Teilerlass vor: 25 Prozent Erlass bei einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als die Hälfte, 50 Prozent bei vollständigem Ertragsausfall. Der Erlass muss bei der Gemeinde beantragt werden.

Checkliste: Grundsteuer sauber abrechnen

• Umlagevereinbarung im Mietvertrag prüfen: Ohne sie keine Umlage.
• Aktuellen Grundsteuerbescheid des Abrechnungsjahres verwenden, seit 2025 nach neuem Recht.
• Verteilerschlüssel angeben und erläutern: vereinbarter Schlüssel, sonst Wohnfläche nach § 556a Abs. 1 BGB.
• Bei Mieterwechsel zeitanteilig abgrenzen, Leerstandsanteile selbst tragen.
• Rückwirkende Bescheide binnen drei Monaten nach Zugang nachfordern.