Nebenkostenabrechnung für das Einfamilienhaus: formell korrekt und durchsetzbar

Ein vermietetes Einfamilienhaus wirkt wie der einfachste Fall der Nebenkostenabrechnung: Der Mieter zahlt Strom, Gas und oft auch Wasser direkt an die Versorger, übrig bleibt eine Handvoll Positionen. Genau das macht die Abrechnung trügerisch. Die formellen Anforderungen der BGH-Rechtsprechung gelten uneingeschränkt auch für ein einzelnes Haus, und seit 2023 kommt mit der CO2-Kostenaufteilung ein echter Rechenschritt hinzu.

Wir erstellen Ihre Abrechnung formell korrekt, mit allen umlagefähigen Kosten nach § 2 BetrKV und der CO2-Aufteilung nach dem CO2KostAufG, als druckfertiges PDF innerhalb von 15 Werktagen. Der Festpreis für ein Einfamilienhaus liegt bei 40 € netto. Erstellt wird sie von NKabrechnung.de, dem Service von Jan Siegmann für private Vermieter.

Unabhängig von der Größe des Objekts gilt: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB), sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Ihren konkreten Stichtag prüfen Sie mit dem Fristenrechner.

Was zählt als Einfamilienhaus?

Für die Abrechnung zählt nicht die Bauform, sondern die Zahl der Mietparteien: Ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Seite ist ein Haus, das als Ganzes an eine einzige Mietpartei vermietet ist. Dann entfällt die Verteilung auf mehrere Parteien, der Mieter trägt 100 % der umlagefähigen Kosten. Wohnen zwei oder mehr Mietparteien im Haus, etwa bei einer separat vermieteten Einliegerwohnung, wird nach Mehrfamilienhaus-Logik mit Verteilerschlüsseln abgerechnet.

Ob Sie das Dokument Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung nennen, ändert nichts an den Regeln: Grundlage sind § 556 BGB und die Betriebskostenverordnung.

Diese Kosten bleiben beim Einfamilienhaus übrig

Beim Einfamilienhaus schließt der Mieter viele Versorgerverträge selbst ab. In die Abrechnung gehören die Kosten, die weiterhin bei Ihnen als Eigentümer anfallen und nach § 2 BetrKV umlagefähig sind. Eine vollständige Übersicht aller Kostenarten finden Sie im Ratgeber umlagefähige Nebenkosten nach § 2 BetrKV.

Die Grundsteuer ist beim Einfamilienhaus oft der größte einzelne Posten. Wie die Umlage funktioniert und was seit der Grundsteuerreform zu beachten ist, erklärt der Ratgeber Grundsteuer auf den Mieter umlegen.

CO2-Kostenaufteilung nach dem CO2KostAufG

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) für alle Abrechnungszeiträume, die ab diesem Datum beginnen. Bei Wohngebäuden werden die CO2-Kosten aus Heizöl, Erdgas oder Fernwärme nicht mehr allein vom Mieter getragen, sondern nach einem 10-Stufen-Modell aufgeteilt. Maßstab ist der CO2-Ausstoß des Hauses in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr: Unter 12 kg trägt der Mieter die CO2-Kosten vollständig, ab 52 kg übernimmt der Vermieter 95 %. Je schlechter der energetische Zustand, desto größer der Vermieteranteil. Die nötigen Werte, CO2-Menge und CO2-Kosten, weist der Brennstoff- oder Wärmelieferant auf seiner Rechnung aus.

Beim Einfamilienhaus gibt es zwei Konstellationen: Liefern Sie als Vermieter den Brennstoff, etwa bei einer Ölheizung oder wenn der Gasvertrag auf Sie läuft, gehört die Aufteilung in Ihre Nebenkostenabrechnung; wir berechnen und erläutern sie dort. Hat der Mieter den Liefervertrag selbst abgeschlossen, läuft die Aufteilung umgekehrt: Der Mieter kann Ihren Anteil nach § 6 Abs. 2 CO2KostAufG innerhalb von zwölf Monaten nach der Lieferantenrechnung in Textform von Ihnen zurückverlangen.

So läuft die Erstellung ab

1. 1
   Anfrage senden

   Sie beschreiben Ihr Einfamilienhaus kurz über das Anfrage-Formular und erhalten innerhalb von 24 Stunden ein verbindliches Festpreis-Angebot.

2. 2
   Unterlagen einreichen

   Mit dem Angebot bekommen Sie eine Checkliste: Mietvertrag, Vorauszahlungen, Grundsteuerbescheid, Versicherungsrechnung, Gebührenbescheide. Beim Einfamilienhaus ist das meist schnell zusammengestellt.

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   Abrechnung erhalten

   Innerhalb von 15 Werktagen nach Zahlungseingang und vollständigen Unterlagen liegt die fertige Abrechnung vor: als druckfertiges PDF, versandbereit an Ihre Mietpartei.

Was kostet die Nebenkostenabrechnung für ein Einfamilienhaus?

Sie zahlen einen Festpreis pro Abrechnungsjahr, ohne Abo und ohne Folgeverpflichtung:

So sieht das Ergebnis aus

Jede Abrechnung erfüllt die vier Mindestanforderungen, die der Bundesgerichtshof an eine formell wirksame Abrechnung stellt: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels (beim Einfamilienhaus schlicht 100 % Mieteranteil), die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.