CO2-Kostenaufteilung: Das 10-Stufen-Modell einfach erklärt

Seit dem 1. Januar 2023 dürfen Vermieter die CO2-Kosten aus dem nationalen Emissionshandel nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) teilt diese Kosten bei Wohngebäuden nach einem 10-Stufen-Modell auf: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto größer der Anteil des Vermieters. Dieser Beitrag erklärt, wie die Einstufung funktioniert, wer die Aufteilung berechnet und was davon in die Nebenkostenabrechnung gehört.

Warum Vermieter überhaupt CO2-Kosten tragen

Deutschland bepreist die CO2-Emissionen fossiler Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl über den nationalen Emissionshandel nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Die Lieferanten geben diese Kosten über den Arbeitspreis an ihre Kunden weiter. Für das Jahr 2025 lag der Festpreis bei 55 € pro Tonne CO2 (§ 10 BEHG), seit 2026 gilt ein Preiskorridor von 55 bis 65 € pro Tonne. Mit jedem Preisschritt wächst also auch der Betrag, um dessen Aufteilung es geht.

Bis Ende 2022 zahlten Mieter diese Kosten über die Heizkosten allein. Das CO2KostAufG verteilt sie seither zwischen beiden Parteien, und zwar für alle Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Der Gedanke dahinter: Der Mieter beeinflusst mit seinem Heizverhalten den Verbrauch, der Vermieter mit Dämmung, Fenstern und Heizungsanlage den energetischen Zustand. Also trägt bei einem effizienten Gebäude der Mieter den Großteil der CO2-Kosten, bei einem unsanierten Gebäude der Vermieter.

Das 10-Stufen-Modell für Wohngebäude

Maßgeblich ist der spezifische CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Mit diesem Wert wird das Gebäude in die Tabelle der Anlage zum CO2KostAufG eingeordnet (§ 5 Abs. 2 CO2KostAufG):

Wichtig: Der Prozentsatz bezieht sich ausschließlich auf die CO2-Kosten, nicht auf die gesamten Brennstoff- oder Heizkosten. Ein Vermieteranteil von 30 Prozent bedeutet also nicht, dass der Vermieter 30 Prozent der Gasrechnung übernimmt, sondern 30 Prozent des darin enthaltenen CO2-Preisbestandteils.

So berechnen Sie die Einstufung in drei Schritten

1. CO2-Menge der Rechnung entnehmen. Brennstoff- und Wärmelieferanten müssen seit 2023 auf jeder Rechnung unter anderem die Emissionen der Lieferung in Kilogramm CO2, die darauf entfallenden CO2-Kosten in Euro einschließlich Umsatzsteuer, den heizwertbezogenen Emissionsfaktor und den Energiegehalt in Kilowattstunden ausweisen (§ 3 CO2KostAufG). Für Erdgas liegt der amtliche Emissionsfaktor heizwertbezogen bei rund 0,2 kg CO2 pro Kilowattstunde.
2. Durch die Wohnfläche teilen. Die CO2-Menge des Abrechnungszeitraums wird durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes geteilt und auf eine Nachkommastelle gerundet (§ 5 Abs. 1 CO2KostAufG). Wird auch das Warmwasser zentral erzeugt, zählt der gesamte Brennstoffverbrauch mit.
3. In die Tabelle einordnen. Der gerundete Wert bestimmt die Stufe und damit die Prozentsätze. Der Vermieteranteil wird von den CO2-Kosten abgezogen, bevor die Heizkosten auf die Mieter verteilt werden.

Wer rechnet: Zentralheizung oder eigener Vertrag des Mieters

Fall 1: Der Vermieter beschafft den Brennstoff

Bei einer Zentralheizung oder einem Fernwärmeanschluss, den der Vermieter unterhält, gehört die CO2-Kostenaufteilung in die Heizkostenabrechnung (§ 7 CO2KostAufG). Dort müssen neben dem Ergebnis auch die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausgewiesen werden. In der Praxis übernimmt das der Messdienstleister, der ohnehin die verbrauchsabhängige Abrechnung nach der Heizkostenverordnung erstellt; warum das so ist, erklärt unser Beitrag Heizkostenabrechnung: Warum sie vom Messdienstleister kommt. Der Vermieter muss dafür die Lieferantenrechnungen mit den Pflichtangaben vollständig weitergeben.

Unterbleibt die Aufteilung oder fehlen die vorgeschriebenen Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Das ist kein theoretisches Risiko, sondern ein pauschales Kürzungsrecht, das Mieter ohne weiteren Nachweis ausüben können.

Fall 2: Der Mieter versorgt sich selbst

Hat der Mieter einen eigenen Gas- oder Öl-Liefervertrag, etwa im vermieteten Einfamilienhaus oder bei einer Etagenheizung, dreht sich die Rollenverteilung um: Der Mieter rechnet selbst. Er ordnet die Wohnung oder das Haus anhand seiner Lieferantenrechnung in die Stufentabelle ein (§ 5 Abs. 3 CO2KostAufG) und muss den Vermieteranteil innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung des Lieferanten in Textform geltend machen (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG). Lässt er die Frist verstreichen, muss der Vermieter in aller Regel nicht mehr erstatten.

Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf der Vermieter den geforderten Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen, so nennt das Gesetz die Nebenkostenabrechnung. Andernfalls ist der Betrag spätestens zwölf Monate nach der Anforderung zu erstatten.

Ausnahmen: Wann der Vermieteranteil sinkt oder entfällt

Das Stufenmodell setzt voraus, dass der Vermieter den energetischen Zustand seines Gebäudes überhaupt verbessern darf. Stehen dem öffentlich-rechtliche Vorgaben entgegen, etwa Denkmalschutz, eine Erhaltungssatzung (Milieuschutz) oder ein Anschluss- und Benutzungszwang bei Fernwärme, wird der Vermieteranteil um die Hälfte gekürzt (§ 9 CO2KostAufG). Verhindern die Vorgaben sowohl die energetische Sanierung als auch eine bessere Wärmeversorgung, entfällt die Aufteilung ganz und der Mieter trägt die CO2-Kosten allein. Wer sich darauf beruft, muss die Umstände als Vermieter darlegen und im Streitfall nachweisen.

Nichtwohngebäude: die 50/50-Regel

Bei Nichtwohngebäuden wie Läden, Büros oder Lagerhallen werden die CO2-Kosten übergangsweise hälftig geteilt (§ 8 CO2KostAufG); das dort angekündigte eigene Stufenmodell ist bis heute nicht eingeführt, sodass es vorerst bei der hälftigen Aufteilung bleibt. Bei gemischt genutzten Gebäuden entscheidet die überwiegende Zweckbestimmung: Dient das Gebäude überwiegend dem Wohnen, gilt das 10-Stufen-Modell für das gesamte Gebäude, andernfalls die 50/50-Regel.

CO2-Kosten richtig in der Nebenkostenabrechnung unterbringen

An der Umlagefähigkeit der Heizkosten ändert das CO2KostAufG nichts: Brennstoff- und Wärmelieferungskosten bleiben umlagefähige Betriebskosten. Neu ist, dass der CO2-Preisbestandteil aus den Gesamtkosten herausgerechnet und der Vermieteranteil abgezogen werden muss, bevor verteilt wird. Welche Positionen daneben in die Abrechnung dürfen, zeigt unsere Übersicht der umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV.

Fehleranfällig ist das vor allem dort, wo kein Messdienstleister beteiligt ist: im vermieteten Einfamilienhaus. Läuft der Liefervertrag auf Sie als Vermieter, gehört die Aufteilung samt Einstufung und Berechnungsgrundlagen direkt in die Abrechnung; bei Direktversorgung des Mieters muss eine berechtigte Forderung korrekt mit den Vorauszahlungen verrechnet und ausgewiesen werden. Wenn Sie das nicht selbst übernehmen wollen, können Sie die Nebenkostenabrechnung für Ihr Einfamilienhaus von uns erstellen lassen, die CO2-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG ist dabei enthalten.