Welche Positionen der WEG-Abrechnung Sie auf den Mieter umlegen dürfen

Die Jahresabrechnung Ihrer WEG listet alles auf, was die Gemeinschaft kostet: von der Müllabfuhr bis zur Verwaltervergütung. Auf den Mieter umlegen dürfen Sie davon aber nur die Betriebskosten nach § 2 BetrKV. In der Praxis ist ein erheblicher Teil des Hausgelds nicht umlagefähig, oft rund die Hälfte. Dieser Beitrag ordnet die typischen Positionen einer Hausgeldabrechnung zu: umlagefähig, anteilig oder tabu, jeweils mit Fundstelle.

Der Maßstab ist § 2 BetrKV, nicht die WEG-Abrechnung

Hausgeld und Nebenkosten folgen zwei verschiedenen Rechtsordnungen. Innerhalb der WEG werden die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG verteilt, im Zweifel nach Miteigentumsanteilen. Die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter richtet sich dagegen allein nach dem Mietrecht: Der Mieter trägt Betriebskosten nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB), und umlagefähig ist nur, was im Katalog des § 2 BetrKV steht. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind ausdrücklich keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Warum die Hausgeldabrechnung deshalb niemals eins zu eins an den Mieter gehen darf, erklärt unser Beitrag Hausgeldabrechnung ist keine Nebenkostenabrechnung.

Die Zuordnungstabelle: Hausgeld-Positionen im Überblick

Die folgende Tabelle ordnet die Positionen zu, die in fast jeder Hausgeldabrechnung auftauchen. Wenn Sie eine einzelne Position schnell prüfen möchten, hilft auch unser Tool „Ist das umlagefähig?“.

Ein Blick in den Mietvertrag gehört trotzdem zu jeder Position: Der Mieter schuldet nur die Betriebskosten, deren Umlage vereinbart ist. Enthält der Vertrag eine Aufzählung statt eines pauschalen Verweises auf die Betriebskostenverordnung, dürfen nur die dort genannten Arten abgerechnet werden.

Anteilige Positionen: Hauswart und Vollwartung richtig kürzen

Zwei Positionen verlangen besondere Sorgfalt, weil sie umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile mischen. Beim Hauswart nimmt § 2 Nr. 14 BetrKV die Tätigkeiten für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung ausdrücklich aus. Übernimmt der Hausmeister also auch kleine Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, muss dieser Anteil aus den Kosten herausgerechnet werden. Ähnlich beim Aufzug mit Vollwartungsvertrag: Der Vertrag deckt neben Pflege und Prüfung auch Reparaturen ab, und dieser Reparaturanteil ist nicht umlagefähig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf der nicht umlagefähige Anteil auf Basis einer nachvollziehbaren Schätzung herausgerechnet werden, wenn eine exakte Aufschlüsselung nicht möglich ist. Weist die Hausgeldabrechnung die Anteile nicht aus, fordern Sie beim Verwalter die Verträge oder Einzelbelege an. Wer die Position ungekürzt übernimmt, riskiert eine berechtigte Einwendung des Mieters.

Das Schlüssel-Problem: Miteigentumsanteile sind nicht Ihr Mietvertrag

Selbst korrekt herausgefilterte Kosten dürfen nicht ungeprüft übernommen werden, denn die WEG verteilt anders als das Mietrecht. Die Einzelabrechnung Ihrer Wohnung beruht meist auf Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG) oder auf einem abweichenden Beschluss der Eigentümer. Gegenüber dem Mieter gilt dagegen der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel, und ohne Vereinbarung die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Verbrauchsabhängig erfasste Kosten wie Wasser sind nach dem erfassten Verbrauch umzulegen.

Praktische Folge: Entspricht Ihr Miteigentumsanteil nicht exakt dem Wohnflächenanteil, stimmen die Beträge aus der Einzelabrechnung nicht mit dem, was der Mieter schuldet, überein. Dann brauchen Sie die Gesamtkosten des Hauses aus der WEG-Gesamtabrechnung und müssen den Anteil Ihrer Wohnung nach dem mietvertraglichen Schlüssel neu berechnen. Zudem verlangt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die Abrechnung den Verteilerschlüssel angibt und für den Mieter nachvollziehbar erläutert.

Sonderfall Grundsteuer: läuft nicht über das Hausgeld

Eine umlagefähige Position fehlt in der Hausgeldabrechnung fast immer: die Grundsteuer. Bei Eigentumswohnungen erlässt die Gemeinde den Bescheid in der Regel direkt gegenüber dem einzelnen Eigentümer. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig und muss aus dem Bescheid in die Abrechnung übernommen werden. Wie das richtig geht, auch bei rückwirkenden Bescheiden, zeigt unser Beitrag Grundsteuer auf den Mieter umlegen.

So wird aus dem Hausgeld eine korrekte Nebenkostenabrechnung

• Einzel- und Gesamtabrechnung der WEG sowie die Heizkostenabrechnung des Messdienstleisters besorgen.
• Jede Position nach der Tabelle zuordnen und nicht umlagefähige Positionen streichen.
• Anteilige Positionen wie Hauswart und Vollwartung nachvollziehbar kürzen.
• Verteilerschlüssel prüfen und bei Abweichung zwischen Miteigentumsanteilen und Mietvertrag neu rechnen.
• Grundsteuerbescheid ergänzen, Vorauszahlungen des Mieters abziehen, Schlüssel in der Abrechnung erläutern.

Wenn Sie diese Zuordnung nicht selbst übernehmen möchten: Sie können die Nebenkostenabrechnung für Ihre Eigentumswohnung erstellen lassen. Wir filtern die umlagefähigen Positionen aus Ihrer Hausgeldabrechnung, integrieren die Heizkostenabrechnung des Messdienstleisters und liefern ein druckfertiges PDF je Mietpartei, standardmäßig in 15 Werktagen.