BetrKV-Checker: Ist diese Kostenart umlagefähig?
Kostenart eingeben und sofort sehen, ob sie auf Mieter umgelegt werden darf: umlagefähig, bedingt oder tabu, jeweils mit Fundstelle in der Betriebskostenverordnung und einem Praxishinweis.
62 Kostenarten
Grundsteuer
Umlagefähig§ 2 Nr. 1 BetrKV
Als laufende öffentliche Last des Grundstücks umlagefähig. Bei Mischnutzung muss der Gewerbeanteil ggf. vorab herausgerechnet werden.
Zweitwohnungssteuer
Nicht umlagefähig§ 2 Nr. 1 BetrKV (nicht erfasst)
Die Zweitwohnungssteuer ist eine Aufwandsteuer des Wohnungsnutzers und keine laufende öffentliche Last des Grundstücks. Sie gehört nicht zu den Betriebskosten.
Wasserversorgung
Umlagefähig§ 2 Nr. 2 BetrKV
Wasserverbrauch, Grundgebühren, Zählermiete und Kosten der Wasserzähler-Eichung sind umlagefähig.
Zählermiete Wasser
Umlagefähig§ 2 Nr. 2 BetrKV
Die Kosten der Anmietung von Wasserzählern sind in § 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich genannt. Gleiches gilt über die Nummern 4 und 5 für gemietete Wärme- und Warmwasserzähler.
Eichkosten
Umlagefähig§ 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV
Die Kosten der turnusmäßigen Eichung von Wasser- und Wärmezählern sind ausdrücklich umlagefähig. Bei gemieteten Zählern ist der eichbedingte Gerätetausch üblicherweise über die Zählermiete abgedeckt.
Entwässerung / Abwasser
Umlagefähig§ 2 Nr. 3 BetrKV
Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung einschließlich Niederschlagswasser sind umlagefähig. Auch der Betrieb einer Entwässerungspumpe gehört dazu.
Niederschlagswassergebühr
Umlagefähig§ 2 Nr. 3 BetrKV
Die Gebühr für die Ableitung von Regenwasser gehört zu den Kosten der Entwässerung und ist umlagefähig. Sie wird oft nach versiegelter Fläche berechnet und erscheint auf dem Abgabenbescheid der Kommune.
Heizung (Betrieb der zentralen Heizungsanlage)
Umlagefähig§ 2 Nr. 4 BetrKV
Brennstoffe, Betriebsstrom, Bedienung, Pflege und Wartung sind umlagefähig; die Verteilung richtet sich nach der Heizkostenverordnung. Reparaturen sind nicht umlagefähig.
Heizungswartung
Umlagefähig§ 2 Nr. 4 BetrKV
Die regelmäßige Wartung der Heizungsanlage einschließlich Reinigung, Einstellung und Prüfung der Betriebssicherheit ist umlagefähig. In der Wartungsrechnung enthaltene Reparaturen und Ersatzteile müssen herausgerechnet werden.
Heizungsreparatur
Nicht umlagefähig§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Reparaturen an der Heizungsanlage und der Austausch defekter Bauteile wie Brenner oder Umwälzpumpe sind Instandsetzung und nicht umlagefähig. Nur die laufende Wartung darf umgelegt werden.
Wartung Gastherme / Etagenheizung
Umlagefähig§ 2 Nr. 4 BetrKV
Die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft ist ausdrücklich umlagefähig.
Öltankreinigung
Umlagefähig§ 2 Nr. 4 BetrKV
Die Reinigung des Öltanks gehört zu den Betriebskosten der Heizung. Nach der Rechtsprechung des BGH sind die Kosten auch dann laufend, wenn die Reinigung nur alle paar Jahre ansteht.
Warmwasserversorgung
Umlagefähig§ 2 Nr. 5 BetrKV
Kosten der zentralen Warmwasserversorgung wie Wassererwärmung, Betriebsstrom, Wartung und Reinigung sind umlagefähig. Die Verteilung richtet sich nach der Heizkostenverordnung.
Legionellenprüfung
Umlagefähig§ 2 Nr. 5 BetrKV
Die regelmäßige Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen nach der Trinkwasserverordnung gehört zu den Kosten der Warmwasserversorgung und ist umlagefähig.
Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
Umlagefähig§ 2 Nr. 6 BetrKV
Erzeugt eine Anlage Heizwärme und Warmwasser gemeinsam, werden die einheitlich entstandenen Kosten nach der Heizkostenverordnung aufgeteilt und wie die Nummern 4 und 5 umgelegt.
Ablesekosten / Messdienst
Umlagefähig§ 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV
Kosten des Messdienstleisters für Ablesung, Verbrauchserfassung und die Erstellung der Heizkostenabrechnung sind umlagefähig. Dazu zählt auch die Miete von Heizkostenverteilern und Wärmezählern.
Aufzug (Betrieb)
Umlagefähig§ 2 Nr. 7 BetrKV
Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege des Aufzugs sind umlagefähig. Nach der Rechtsprechung des BGH können bei wirksamer Vereinbarung grundsätzlich auch Erdgeschossmieter beteiligt werden.
Aufzugswartung
Umlagefähig§ 2 Nr. 7 BetrKV
Die regelmäßige Wartung des Aufzugs ist umlagefähig. Bei Vollwartungsverträgen muss der enthaltene Reparaturanteil herausgerechnet werden, üblich ist ein angemessener pauschaler Abzug.
Aufzugsreparatur
Nicht umlagefähig§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Reparaturen und Ersatzteile am Aufzug sind Instandsetzung und nicht umlagefähig. Sie müssen aus Vollwartungspauschalen herausgerechnet werden, bevor die Position in die Abrechnung wandert.
TÜV-Prüfung Aufzug
Umlagefähig§ 2 Nr. 7 BetrKV
Die wiederkehrende Sicherheitsprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle gehört zur Überwachung und Prüfung der Betriebsbereitschaft des Aufzugs und ist umlagefähig.
Aufzugsnotruf
Umlagefähig§ 2 Nr. 7 BetrKV
Die laufenden Kosten des Notrufsystems und seiner Aufschaltung auf eine Leitstelle gehören zum Betrieb des Aufzugs und sind umlagefähig.
Straßenreinigung
Umlagefähig§ 2 Nr. 8 BetrKV
Öffentliche Gebühren der Straßenreinigung und die Kosten privater Reinigung von Wegen und Zufahrten auf dem Grundstück sind umlagefähig.
Winterdienst
Umlagefähig§ 2 Nr. 8 BetrKV
Schneeräumung und Streudienst gehören zu den Kosten der Straßenreinigung und sind umlagefähig, auch bei Beauftragung eines externen Dienstleisters. Das gilt unabhängig davon, wie schneereich der einzelne Winter ausfällt.
Müllabfuhr
Umlagefähig§ 2 Nr. 8 BetrKV
Gebühren der öffentlichen Müllabfuhr sowie Kosten von Müllschluckern, Müllkompressoren und der Müllmengenerfassung sind umlagefähig.
Sperrmüll
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 8 BetrKV
Regelmäßig anfallende Sperrmüllbeseitigung ist als Müllbeseitigung umlagefähig, nach dem BGH auch bei unberechtigt abgestelltem Sperrmüll (Urteil vom 13. Januar 2010, VIII ZR 137/09). Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Verursacher nicht mit zumutbarem Aufwand belangen kann. Einmalige Entrümpelungsaktionen sind nicht umlagefähig.
Gebäudereinigung
Umlagefähig§ 2 Nr. 9 BetrKV
Die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller und Waschküche ist umlagefähig. Das gilt auch bei Vergabe an eine Reinigungsfirma.
Fensterreinigung Gemeinschaftsflächen
Umlagefähig§ 2 Nr. 9 BetrKV
Die regelmäßige Reinigung der Fenster in Gemeinschaftsflächen, etwa im Treppenhaus, gehört zur Gebäudereinigung und ist umlagefähig. Die Fenster der einzelnen Wohnung reinigt der Mieter selbst.
Ungezieferbekämpfung
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 9 BetrKV
Laufende und vorbeugende Maßnahmen wie das regelmäßige Auslegen von Ködern sind umlagefähig. Die einmalige Beseitigung eines akuten Befalls fällt nicht laufend an und ist nach überwiegender Auffassung nicht umlagefähig.
Graffitientfernung
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 17 BetrKV (strittig)
Die Instanzrechtsprechung ist uneinheitlich. Eine turnusmäßige, im Mietvertrag vereinbarte Graffitibeseitigung wird teils als umlagefähig anerkannt, die einmalige Entfernung gilt überwiegend als nicht umlagefähige Instandhaltung. Ist die Bausubstanz beschädigt, liegt in jedem Fall eine Reparatur vor.
Gartenpflege
Umlagefähig§ 2 Nr. 10 BetrKV
Die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie die Pflege von Zugängen und Zufahrten ist umlagefähig. Nach der Rechtsprechung des BGH zahlen grundsätzlich auch Mieter mit, die den Garten nicht nutzen.
Baumfällung
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 10 BetrKV
Die Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums ist nach dem BGH umlagefähige Gartenpflege (Urteil vom 10. November 2021, VIII ZR 107/20). Fällungen aus reinen Gestaltungsgründen oder im Zuge einer Neugestaltung des Gartens sind dagegen nicht umlagefähig.
Gartenneuanlage
Nicht umlagefähig§ 2 Nr. 10 BetrKV (nicht erfasst)
Die erstmalige Anlage eines Gartens oder eine grundlegende Umgestaltung sind Herstellungskosten und keine laufenden Betriebskosten. Nur die laufende Pflege bestehender Anlagen ist umlagefähig.
Spielplatzpflege
Umlagefähig§ 2 Nr. 10 BetrKV
Die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand ist ausdrücklich umlagefähig. Reparaturen an Spielgeräten sind dagegen Instandhaltung.
Beleuchtung / Allgemeinstrom
Umlagefähig§ 2 Nr. 11 BetrKV
Der Strom für die Beleuchtung von Außenanlagen und gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen wie Treppenhaus, Flur und Keller ist umlagefähig. Reparaturen an der Elektroinstallation sind Instandhaltung und nicht umlagefähig.
Schornsteinfeger
Umlagefähig§ 2 Nr. 12 BetrKV
Kehrgebühren und Immissionsmessungen sind umlagefähig, soweit sie nicht bereits in den Heizungskosten nach Nummer 4 enthalten sind. Eine doppelte Umlage derselben Kosten ist unzulässig.
Gebäudeversicherung
Umlagefähig§ 2 Nr. 13 BetrKV
Die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm und Leitungswasser ist ausdrücklich umlagefähig. Ein versicherungsüblicher Mietausfallbaustein innerhalb der Gebäudeversicherung ändert daran nichts.
Elementarversicherung
Umlagefähig§ 2 Nr. 13 BetrKV
Die Versicherung gegen weitere Elementarschäden wie Hochwasser, Starkregen oder Erdrutsch gehört zur Sachversicherung des Gebäudes und ist umlagefähig.
Glasversicherung
Umlagefähig§ 2 Nr. 13 BetrKV
Die Glasversicherung für das Gebäude ist in § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich genannt und umlagefähig.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Umlagefähig§ 2 Nr. 13 BetrKV
Die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug ist ausdrücklich umlagefähig.
Mietausfallversicherung
Nicht umlagefähig§ 2 Nr. 13 BetrKV (nicht erfasst)
Eine eigenständige Mietausfallversicherung sichert allein das Vermieterrisiko ab und ist nicht umlagefähig. Ist das Mietausfallrisiko als üblicher Baustein der Gebäudeversicherung mitversichert, bleibt deren Prämie insgesamt umlagefähig.
Rechtsschutzversicherung
Nicht umlagefähig§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV
Eine Rechtsschutzversicherung des Vermieters, etwa für Mietstreitigkeiten, gehört zum allgemeinen Vermieterrisiko und zu den Kosten der Verwaltung. Sie ist nicht umlagefähig.
Hauswart / Hausmeister
Umlagefähig§ 2 Nr. 14 BetrKV
Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hauswart sind umlagefähig. Anteile für Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen müssen herausgerechnet werden, sonst ist die Position angreifbar.
Notdienstpauschale
Nicht umlagefähig§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV
Die Notdienstpauschale vergütet die Entgegennahme von Störungsmeldungen und die Veranlassung von Reparaturen und ist nach dem BGH Teil der Verwaltungskosten (Urteil vom 18. Dezember 2019, VIII ZR 62/19). Sie darf nicht als Hauswartkosten umgelegt werden.
Wachdienst / Concierge
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 17 BetrKV
Kosten für Wachdienst oder Concierge können anteilig als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein, soweit der Dienst dem Schutz der Bewohner dient und die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Anteile für Verwaltungstätigkeiten wie Schlüsselverwaltung oder Postannahme sind herauszurechnen.
Kabelfernsehen (monatliche Kabelgebühren)
Nicht umlagefähig§ 2 Nr. 15 BetrKV
Das Nebenkostenprivileg ist zum 30. Juni 2024 ausgelaufen. Monatliche Entgelte für den Kabelanschluss dürfen seit Juli 2024 nicht mehr über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden, Mieter wählen ihren TV-Anbieter selbst.
Gemeinschaftsantenne / Breitbandverteilanlage
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 15 BetrKV
Betriebsstrom und die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft der Antennen- oder Breitbandverteilanlage bleiben umlagefähig. Laufende Nutzungsentgelte und Grundgebühren sind seit dem Ende des Nebenkostenprivilegs im Juli 2024 nicht mehr umlagefähig.
Glasfaser-Bereitstellungsentgelt
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 15 Buchst. c BetrKV
Für gebäudeinterne Glasfasernetze mit freier Anbieterwahl können der Betriebsstrom und ein Bereitstellungsentgelt nach dem Telekommunikationsgesetz umgelegt werden. Die Voraussetzungen des TKG, insbesondere die Anbieterfreiheit der Mieter, müssen im Einzelfall vorliegen.
Gemeinschaftswaschküche
Umlagefähig§ 2 Nr. 16 BetrKV
Betriebsstrom, Überwachung, Pflege und Reinigung der gemeinschaftlichen Waschmaschinen und Trockner sowie das verbrauchte Wasser sind umlagefähig, soweit das Wasser nicht schon unter Nummer 2 abgerechnet wird.
Sonstige Betriebskosten
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 17 BetrKV
Auffangtatbestand für laufende Kosten, die in den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind, zum Beispiel Dachrinnenreinigung oder Wartung von Feuerlöschern. Voraussetzung: Die einzelne Kostenart ist im Mietvertrag konkret benannt und fällt wiederkehrend an.
Dachrinnenreinigung
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 17 BetrKV
Bei regelmäßigem Bedarf, etwa wegen umstehender Bäume, ist die Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Eine einmalige Reinigung aus konkretem Anlass ist nicht umlagefähig.
Blitzschutzanlage (Prüfung)
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 17 BetrKV
Die wiederkehrende Prüfung der Blitzschutzanlage kann als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn die Position im Mietvertrag konkret benannt ist. Reparaturen an der Anlage sind Instandhaltung.
Feuerlöscher (Wartung)
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 17 BetrKV
Die regelmäßige Wartung von Feuerlöschern kann als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Anschaffung und Austausch der Geräte sind nicht umlagefähig.
Dichtheitsprüfung Gasleitung
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 17 BetrKV
Die regelmäßig wiederkehrende Prüfung der Gasleitungen kann als Wartung beziehungsweise sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Eine einmalige, anlassbezogene Prüfung fällt nicht laufend an und ist nicht umlagefähig.
Rauchmelder (Miete der Geräte)
Nicht umlagefähig§ 2 Nr. 17 BetrKV (nicht erfasst)
Der BGH hat entschieden, dass die Miete von Rauchwarnmeldern den Anschaffungskosten gleichsteht und nicht als sonstige Betriebskosten umlagefähig ist (Urteil vom 11. Mai 2022, VIII ZR 379/20). Der Vermieter kann die Umlagesperre nicht dadurch umgehen, dass er die Geräte mietet statt kauft.
Rauchmelder (Wartung)
Bedingt umlagefähig§ 2 Nr. 17 BetrKV
Die laufende Wartung von Rauchwarnmeldern kann als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. In einigen Bundesländern obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft ohnehin dem Mieter, dann entfällt die Umlage.
Verwaltungskosten
Nicht umlagefähig§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV
Verwaltervergütung, Kontoführung, Porto und ähnliche Kosten der Verwaltung sind in der Wohnraummiete nie umlagefähig.
Kontoführungsgebühren
Nicht umlagefähig§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV
Kontoführungsgebühren des Vermieters oder der Hausverwaltung gehören zu den Kosten der Verwaltung und sind nicht umlagefähig.
Porto und Telefonkosten
Nicht umlagefähig§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV
Porto, Telefon, Kopien und ähnliche Bürokosten sind Verwaltungskosten und nicht umlagefähig, auch wenn sie im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung anfallen.
Instandhaltung und Reparaturen
Nicht umlagefähig§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Kosten zur Beseitigung von Mängeln und Abnutzung sind Sache des Vermieters. Abgrenzung zur umlagefähigen Wartung beachten.
Schönheitsreparaturen
Nicht umlagefähig§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Malerarbeiten und ähnliche Schönheitsreparaturen sind keine Betriebskosten. Ob der Mieter sie in seiner Wohnung selbst ausführen muss, richtet sich allein nach dem Mietvertrag, nicht nach der Nebenkostenabrechnung.
Erhaltungsrücklage
Nicht umlagefähig§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage im Hausgeld einer Eigentumswohnung finanziert künftige Instandhaltung und ist nicht umlagefähig. Aus der Hausgeldabrechnung dürfen nur die umlagefähigen Positionen in die Nebenkostenabrechnung übernommen werden.
Leerstand
Nicht umlagefähig§ 556a Abs. 1 BGB
Der Vermieter trägt den Betriebskostenanteil leer stehender Wohnungen selbst und darf ihn nicht auf die übrigen Mieter verteilen. Der Verteilerschlüssel muss die leeren Einheiten mit einrechnen.
So nutzen Sie das Nachschlagewerk richtig
Der Checker beantwortet die Frage „Darf diese Position in die Nebenkostenabrechnung?“ für die Wohnraummiete. Voraussetzung ist immer, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbart. Die Hintergründe mit allen 17 Kostenarten erklärt der Ratgeber Umlagefähige Betriebskosten: die vollständige Liste nach § 2 BetrKV, die häufigsten Fehlgriffe der Beitrag Diese Kosten dürfen Sie nicht umlegen.
Wenn Sie die Zuordnung nicht selbst treffen möchten: Beim Erstellen der Nebenkostenabrechnung prüfen wir jede Position Ihrer Belege auf Umlagefähigkeit, bevor sie in die Abrechnung kommt.
Häufige Fragen
Woher kommen die Einordnungen in diesem Checker?
Reicht es, dass eine Kostenart in der BetrKV steht?
Was bedeutet „bedingt umlagefähig“?
Sind einmalige Kosten wie eine Baumfällung umlagefähig?
Gilt der Checker auch für Gewerbemietverträge?
Unsicher bei einzelnen Positionen?
Wir erstellen Ihre Nebenkostenabrechnung und setzen nur an, was nach BetrKV umlagefähig ist: zum Festpreis, fertig in 15 Werktagen.
Antwort innerhalb von 24 Stunden, persönlich.
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Hinweis: Dieser Beitrag informiert allgemein über Themen rund um die Nebenkostenabrechnung. Er ist keine Rechtsberatung im Einzelfall und ersetzt sie nicht (Rechtsdienstleistungsgesetz). Für verbindliche rechtliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, zum Beispiel für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.