Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Im Fall ging es um eine Abrechnung für das Jahr 2014. Die Vermieterin hatte die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und mehrerer Wartungen in einer Position „sonstige Nebenkosten“ zusammengefasst. Der Bundesgerichtshof hielt die Abrechnung in dieser Position für formell unwirksam. Formell unwirksam bedeutet: Die Position erfüllt die Mindestanforderungen nicht. Eine Nachforderung können Sie daraus in der Regel nicht durchsetzen.
Es handelt sich um einen Hinweisbeschluss vom 6. Juli 2021 (VIII ZR 371/19). Darin teilt der Senat mit, dass er die Revision zurückweisen will. Danach wurde die Revision zurückgenommen, ein Urteil gibt es deshalb nicht. Der Senat leitet die Aufschlüsselung aber ausdrücklich aus seiner bisherigen Rechtsprechung ab.
Was unter sonstige Betriebskosten fällt
Sonstige Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 17 BetrKV die Betriebskosten, die von den Nummern 1 bis 16 des Katalogs nicht erfasst sind. Es ist also eine Auffangposition für laufende Kosten ganz unterschiedlicher Art, etwa die Dachrinnenreinigung oder die Wartung von Rauchmeldern. Weil darunter so Verschiedenes steht, kann der Mieter ohne Einzelangaben nicht erkennen, wofür er zahlt.
Wann Sie Kosten zusammenfassen dürfen
Eine Sammelposition ist erlaubt, wenn die Kostenarten eng zusammenhängen. Der Senat verweist auf frühere Entscheidungen. Die Kosten der Sach- und der Haftpflichtversicherung durften unter „Versicherung“ in einer Summe stehen (Urteil vom 16. September 2009, VIII ZR 346/08). Grundsteuer und Straßenreinigung durften nicht in einer Summe stehen (Beschluss vom 24. Januar 2017, VIII ZR 285/15).
Bei sonstigen Betriebskosten fehlt dieser enge Zusammenhang, wenn der Mietvertrag ganz verschiedene Kosten dazu zählt. Erst recht reicht die bloße Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ nicht.
So sieht eine ausreichende Aufschlüsselung aus
Nach dem Beschluss brauchen Sie zwei Dinge. Erstens eine abschließende Angabe der Kostenarten, die unter der Position abgerechnet werden. Zweitens eine Aufschlüsselung, welcher Betrag für jede Kostenart angefallen ist. Beides darf auch in einer Anlage oder Erläuterung zur Abrechnung stehen.
- eine eigene Zeile für jede Kostenart, zum Beispiel Dachrinnenreinigung
- der Gesamtbetrag dieser Kostenart
- wie bei jeder Kostenart der Umlageschlüssel und der Anteil des Mieters
Was das für Frist und Nachforderung bedeutet
Ein formeller Fehler ist gefährlicher als ein Rechenfehler. Eine Position, die die Mindestanforderungen verfehlt, wahrt die Abrechnungsfrist nicht. Bemerken Sie das erst nach Ablauf der zwölf Monate, ist die Nachforderung dafür in der Regel verloren (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Im entschiedenen Fall blieb die Vermieterin mit der Nachforderung aus dieser Position erfolglos.
Solange die Frist läuft, können Sie nachbessern und eine neue Abrechnung zustellen. Was zu den Mindestangaben gehört, erklärt der Ratgeber Pflichtangaben der Nebenkostenabrechnung.
Was Sie jetzt tun sollten
Prüfen Sie Ihre letzte Abrechnung. Steht dort eine Zeile „sonstige Betriebskosten“ mit nur einem Betrag, ergänzen Sie eine Anlage mit den einzelnen Kostenarten und Beträgen. Führen Sie die Kosten schon in der Buchhaltung getrennt nach Kostenart. Umlegen dürfen Sie sonstige Betriebskosten nur, wenn der Mietvertrag sie benennt. Mehr dazu steht im Ratgeber Umlagefähige Nebenkosten. Wir erstellen Ihre Abrechnung mit allen Kostenarten einzeln ausgewiesen: Nebenkostenabrechnung erstellen lassen.