Welche Versicherungen Sie auf Mieter umlegen dürfen

Versicherungen gehören in fast jeder Nebenkostenabrechnung zu den größeren Positionen. Die gute Nachricht für Vermieter: Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude sind umlagefähig (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Die schlechte: Längst nicht jede Police, die mit der Immobilie zu tun hat, fällt darunter. Rechtsschutz, Hausratversicherung und die eigenständige Mietausfallversicherung bleiben beim Vermieter. Dieser Beitrag zeigt, wo die Grenze verläuft, was der Bundesgerichtshof zum Mietausfall entschieden hat und wie Sie die Kosten korrekt verteilen.

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 13 BetrKV

Umlagefähig sind nach dem Wortlaut der Betriebskostenverordnung „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“. Dazu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung sowie der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Die Aufzählung ist nicht abschließend („namentlich“): Entscheidend ist, dass die Versicherung das Gebäude oder die mit ihm verbundenen Haftungsrisiken absichert.

Zwei Voraussetzungen gelten wie bei allen Betriebskosten: Erstens muss der Mietvertrag die Umlage vorsehen (§ 556 Abs. 1 BGB), üblicherweise durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Zweitens muss es sich um laufende Kosten handeln, was bei jährlich anfallenden Versicherungsprämien der Fall ist. Einen Überblick über alle 17 Kostenarten gibt unser Beitrag zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV.

Diese Versicherungen dürfen Sie umlegen

• Wohngebäudeversicherung: der Kernfall. Sie deckt typischerweise Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser ab. Die gesamte Prämie ist umlagefähig.
• Elementarschadenversicherung: der Zusatzbaustein gegen Hochwasser, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch oder Schneedruck. Der Wortlaut der Verordnung nennt „sonstige Elementarschäden“ ausdrücklich.
• Glasversicherung: ausdrücklich genannt, praktisch relevant vor allem bei großen Glasflächen im Treppenhaus oder an der Fassade.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, etwa wenn ein Passant auf dem ungestreuten Gehweg stürzt.
• Gewässerschadenhaftpflicht für den Öltank: umlagefähig als Haftpflichtversicherung für den Öltank, relevant nur bei Ölheizungen.
• Aufzugshaftpflicht: ebenfalls ausdrücklich im Katalog enthalten.

Ein Sonderfall ist die Terrorversicherung: Der Bundesgerichtshof hat ihre Umlage für die Gewerberaummiete gebilligt (Urteil vom 13.10.2010, XII ZR 129/09), allerdings unter dem Vorbehalt, dass für das Objekt überhaupt ein entsprechendes Risiko besteht, etwa bei exponierten Gebäuden in Großstadtlagen. Für ein gewöhnliches Wohnhaus wird eine solche Police regelmäßig schon am Wirtschaftlichkeitsgebot scheitern.

Übersicht: Welche Versicherung ist umlagefähig?

Ob eine bestimmte Kostenart in die Abrechnung darf, können Sie auch mit unserem kostenlosen Umlagefähigkeits-Check prüfen.

Sonderfall Mietausfall: Auf den Baustein kommt es an

Beim Mietausfall wird in der Praxis häufig pauschal von fehlender Umlagefähigkeit ausgegangen. Tatsächlich ist die Antwort zweigeteilt:

• Mietverlust in der Gebäudeversicherung: Viele Wohngebäudepolicen ersetzen auch die Miete, die ausfällt, weil die Wohnung nach einem versicherten Gebäudeschaden (etwa einem Wasserrohrbruch) unbewohnbar ist. Diesen Prämienanteil dürfen Sie mit umlegen. Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 06.06.2018, VIII ZR 38/17): Wer als Mieter die Prämie der Gebäudeversicherung anteilig trägt, profitiert im Schadensfall auch von diesem Baustein.
• Eigenständige Mietausfallversicherung: Eine separate Police, die allgemein gegen Zahlungsausfälle des Mieters schützt (oft als „Mietnomadenversicherung“ vermarktet), ist nicht umlagefähig. Sie sichert ausschließlich das wirtschaftliche Risiko des Vermieters ab und hat mit dem Gebäude nichts zu tun.

Praktisch heißt das: Prüfen Sie Ihren Versicherungsschein. Steht der Mietverlust als Baustein in der Wohngebäudeversicherung, legen Sie die Gesamtprämie um. Läuft er als eigener Vertrag, bleibt er komplett bei Ihnen.

Diese Policen bleiben immer beim Vermieter

Nicht umlagefähig sind alle Versicherungen, die nicht das Gebäude, sondern den Vermieter persönlich oder sein Vermögen schützen:

• Die Rechtsschutzversicherung, auch wenn sie speziell Vermieterstreitigkeiten abdeckt. Sie zählt zu den Verwaltungskosten, die § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den Betriebskosten ausnimmt.
• Die Hausratversicherung, denn sie versichert bewegliche Sachen und nicht das Gebäude. Das gilt auch bei möbliert vermieteten Wohnungen für die Police des Vermieters.
• Die private Haftpflichtversicherung des Vermieters, weil ihr der Gebäudebezug fehlt.
• Reparaturkostenversicherungen, etwa für Heizungsanlagen: Sie decken Instandhaltung und Instandsetzung ab, die nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten sind.

Vorsicht bei Bündel- und Kombipolicen: Enthält ein Versicherungspaket neben der Gebäude- und Haftpflichtdeckung auch nicht umlagefähige Bausteine, dürfen Sie nur den umlagefähigen Anteil ansetzen. Lassen Sie sich vom Versicherer die Prämie nach Bausteinen aufschlüsseln. Welche Kosten generell nicht in die Abrechnung gehören, zeigt unser Beitrag zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Wirtschaftlichkeitsgebot: marktüblich reicht, überteuert nicht

Bei der Abrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Für Versicherungen bedeutet das: Sie dürfen einen soliden, marktüblichen Tarif wählen und müssen nicht den billigsten Anbieter nehmen. Ein guter Versicherungsschutz mit angemessener Deckung liegt auch im Interesse der Mieter. Umgekehrt dürfen Sie die Mieter nicht mit Kosten belasten, die ein vernünftig wirtschaftender Vermieter nicht eingehen würde, etwa eine deutlich überhöhte Prämie ohne erkennbaren Mehrwert oder eine Police für ein Risiko, das beim konkreten Objekt praktisch nicht besteht.

Beanstandet ein Mieter die Höhe der Versicherungskosten, hilft ein Blick auf Vergleichsangebote für vergleichbare Objekte. Ob eine Prämie im Einzelfall noch angemessen ist, lässt sich nur anhand des konkreten Gebäudes, seiner Lage und seiner Schadenhistorie beurteilen; in streitigen Fällen ist anwaltliche Beratung der richtige Weg.

Prämienerhöhungen und neu abgeschlossene Versicherungen

Versicherungsprämien steigen regelmäßig, etwa durch die Anpassung an den Baupreisindex oder nach Schadensfällen. Eine Prämienerhöhung dürfen Sie ohne besondere Vereinbarung weitergeben, wenn Vorauszahlungen vereinbart sind: Betriebskosten werden in der jeweils tatsächlich angefallenen Höhe abgerechnet, die höhere Prämie fließt also automatisch in die nächste Abrechnung ein. Nach der Abrechnung können beide Seiten die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Anders bei einer Betriebskostenpauschale: Hier können Sie Erhöhungen nur anteilig umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 560 Abs. 1 BGB).

Auch eine während des Mietverhältnisses neu abgeschlossene Versicherung, etwa ein Elementarbaustein nach einem Starkregenereignis in der Region, ist grundsätzlich umlagefähig, wenn sie unter § 2 Nr. 13 BetrKV fällt und die Umlagevereinbarung im Mietvertrag die Kostenart abdeckt. Bei eng gefassten Vertragsklauseln, die einzelne Kostenarten abschließend aufzählen, lohnt ein genauer Blick, ob die neue Police davon erfasst ist.

So weisen Sie Versicherungen in der Abrechnung aus

In der Abrechnung dürfen die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in einer Summe unter der Position „Versicherung“ zusammengefasst werden (Urteil vom 16.09.2009, VIII ZR 346/08); eine Aufschlüsselung nach einzelnen Policen ist formell nicht erforderlich. Übersichtlicher und weniger streitanfällig ist es trotzdem, Gebäudeversicherung und Haftpflicht getrennt auszuweisen. Bewahren Sie die Prämienrechnungen auf: Bei einer Belegeinsicht muss jede Position durch den Originalbeleg nachvollziehbar sein.

Wer sich die Zuordnung, den Vorwegabzug nicht umlagefähiger Bausteine und die Verteilung sparen möchte, kann die komplette Nebenkostenabrechnung erstellen lassen: formell korrekt, mit sauber getrennten Versicherungspositionen und nachvollziehbarer Verteilung.