Warum das Hausgeld nicht eins zu eins zum Mieter geht
Mit dem Hausgeld finanzieren die Eigentümer alles, was die Gemeinschaft braucht, auch Verwaltung, Rücklage und Reparaturen. Ihr Mieter schuldet davon nur Betriebskosten. Das sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB). Er zahlt sie nur, wenn der Mietvertrag ihre Umlage vorsieht.
Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nimmt § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausdrücklich aus. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das für Eigentumswohnungen bestätigt. Die Kosten der Verwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung, die der Wohnungseigentümer anteilig trägt, gehören nicht zu den Betriebskosten. Sie lassen sich nicht auf den Mieter umlegen (BGH, Urteil vom 25. Januar 2017, VIII ZR 249/15).
Die Verwaltervergütung: Verwaltungskosten bleiben bei Ihnen
Die Vergütung des WEG-Verwalters bezahlt die Verwaltung des Gebäudes. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV zählt dazu die Kosten der Arbeitskräfte und Einrichtungen, die für die Verwaltung erforderlich sind, sowie die Kosten der Aufsicht und der Geschäftsführung. Das gilt für die gesamte Vergütung. Auch ein Teil, der auf eine Mietverwaltung oder eine Sondereigentumsverwaltung (die Verwaltung Ihrer einzelnen Wohnung) entfällt, bleibt bei Ihnen.
Die Erhaltungsrücklage: Geld für später, keine Ausgabe des Jahres
Mit dem Hausgeld zahlen Sie auch in die Erhaltungsrücklage ein. Das ist ein Ansparbetrag für spätere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümer bilden ihn im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Die Zuführung ist keine Ausgabe des Abrechnungsjahres, sondern dient der Erhaltung des Gebäudes. Damit fällt sie unter § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Wird das Geld später für eine Reparatur ausgegeben, ändert das nichts: Auch diese Reparatur ist Instandsetzung und bleibt bei Ihnen.
Die Sonderumlage: Der Verwendungszweck entscheidet
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung, die die Eigentümer beschließen, wenn das Hausgeld für eine größere Ausgabe nicht reicht. Dient sie einer Reparatur oder Sanierung, handelt es sich um Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV), und Sie tragen sie allein. Maßgeblich ist nicht der Name der Zahlung, sondern wofür das Geld verwendet wird.
Deckt eine Sonderumlage ausnahmsweise laufende Kosten, etwa weil Wasser oder Müllabfuhr teurer waren als geplant, setzen Sie diese Kosten mit ihrem tatsächlichen Betrag laut Jahresabrechnung an. Die Sonderumlage selbst setzen Sie nicht an. Den Beschlusstext erhalten Sie von der Verwaltung. Als Eigentümer können Sie außerdem Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).
Was Sie aus dem Hausgeld umlegen dürfen
Aus der Hausgeldabrechnung kommen nur Posten in Betracht, die zu den Kostenarten des § 2 BetrKV gehören und die Ihr Mietvertrag nennt. Typische Beispiele:
- Wasser und Entwässerung (Nr. 2 und 3)
- Müllabfuhr (Nr. 8)
- Gebäudereinigung (Nr. 9)
- Strom für die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile (Nr. 11)
- Gebäudeversicherung (Nr. 13)
- Hauswart, ohne den Anteil für Reparaturen und Verwaltung (Nr. 14)
Viele Verwaltungen kennzeichnen diese Kosten bereits. Prüfen Sie trotzdem jede Zeile. Die vollständige Zuordnung zeigt der Beitrag Welche Positionen der WEG-Abrechnung Sie auf den Mieter umlegen dürfen, einzelne Kosten prüft der Umlagefähig-Check. Wenn Sie die Zuordnung nicht selbst vornehmen möchten, können Sie die Nebenkostenabrechnung für Ihre Eigentumswohnung erstellen lassen.