Was der Bundesgerichtshof am 20. Mai 2026 entschieden hat
Eine Vermieterin hatte ein Unternehmen mit dem technischen und infrastrukturellen Gebäudemanagement ihres Gebäudekomplexes beauftragt. Einen Teil der Kosten legte sie in den Nebenkostenabrechnungen 2017 und 2018 auf die Mieter um. Die Mieter hielten das für unwirtschaftlich, weil die Vermieterin vor dem Auftrag keine Vergleichsangebote eingeholt hatte. Das Landgericht sah darin einen Verstoß.
Der VIII. Zivilsenat hob dieses Urteil auf (BGH, Urteil vom 20. Mai 2026, VIII ZR 6/24). Sein Leitsatz, also die Kernaussage: Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote einholt. Entscheidend ist zunächst, dass er die Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und ein Vergleich deshalb zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Das Landgericht muss nun klären, ob die Mieter ihren Einwand rechtzeitig erhoben haben und ob die Preise tatsächlich überhöht waren, gegebenenfalls mit einem Sachverständigengutachten.
Was das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt
Bei der Abrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der BGH beschreibt ihn als Nebenpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag: Bei Entscheidungen, die die Höhe der Betriebskosten beeinflussen, ist auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Verletzt sein kann diese Pflicht insbesondere, wenn der Vermieter bei der Beauftragung nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreift.
Ein Verstoß macht die Abrechnung nicht unwirksam. Der Mieter hat dann einen Schadensersatzanspruch auf Rückzahlung der unnötigen Kosten.
Wer was darlegen und beweisen muss
Den Verstoß muss der Mieter darlegen und beweisen, also die Tatsachen vortragen und belegen. Er muss zeigen, dass der Vermieter die abgerechneten Leistungen zu günstigeren Preisen hätte beauftragen können. Der Hinweis, dass keine Vergleichsangebote eingeholt wurden, genügt nicht. Der Vermieter muss grundsätzlich auch keinen Preisvergleich vorlegen.
Dem Mieter ist eine überschlägige Prüfung zumutbar. Er kann die Belege einsehen und die Preise mit einer Recherche im Internet oder mit der Datensammlung des örtlichen Mietervereins vergleichen, gegebenenfalls mit einem Rechtsberater. An seinen Vortrag stellt der BGH „moderate“ Anforderungen.
Warum Vergleichsangebote trotzdem nützlich sind
Steht fest, dass der Vermieter zu überhöhten Preisen beauftragt hat, kann er sich entlasten. Dazu muss er zeigen, dass er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, einen preisgünstigen Anbieter zu finden. Dann kommt es darauf an, ob, in welchem Umfang und mit welchem Ergebnis er vor dem Vertragsschluss Vergleichsangebote eingeholt hat.
Bewahren Sie deshalb bei größeren Aufträgen Angebote sowie Leistungs- und Preisverzeichnisse auf, etwa bei Hausmeisterdienst, Gartenpflege oder Aufzugswartung. Eine Pflicht ist das nicht, aber ein Nachweis, wenn ein Mieter die Preise bestreitet.
Eine gesetzliche Ausnahme gibt es beim Glasfaserbereitstellungsentgelt, also dem Entgelt für eine gebäudeinterne Glasfaseranlage. Bei einer aufwändigen Maßnahme trägt der Mieter die Kosten nur, wenn der Vermieter vor der Vereinbarung soweit möglich drei Angebote eingeholt und nach Wirtschaftlichkeit ausgewählt hat (§ 556 Abs. 3a BGB).
Die Zwölf-Monats-Frist des Mieters gilt auch hier
Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Der BGH stellt klar, dass das grundsätzlich auch für den Einwand gilt, der Vermieter habe unwirtschaftlich gehandelt. Wer die Frist versäumt, ist damit in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).
Die Vermieterin hatte sich im Berufungsverfahren nicht auf den Fristablauf berufen. Das holte sie erst in der Revision vor dem BGH nach, und dort war es zu spät. Berufen Sie sich im Streit deshalb von Anfang an ausdrücklich auf die Frist. Wie Sie mit Einwänden umgehen, zeigt der Beitrag Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung. Wenn Sie Ihre Abrechnung samt Belegliste von uns erstellen lassen möchten, finden Sie alles unter Nebenkostenabrechnung erstellen lassen.