Das Problem: Rechnungen kommen spät
Viele Versorger rechnen das Kalenderjahr erst Monate später ab. Die Jahresrechnung für das Wasser 2025 kommt dann zum Beispiel im März 2026, oft mit einer Nachzahlung. Für Vermieter stellt sich die Frage, in welche Nebenkostenabrechnung diese Nachzahlung gehört: in die Abrechnung 2025, für die das Wasser verbraucht wurde, oder in die Abrechnung 2026, in der die Rechnung bezahlt wurde.
Was der BGH entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hat am 20. Februar 2008 entschieden, dass das Gesetz Vermietern keine bestimmte zeitliche Zuordnung vorschreibt (VIII ZR 49/07). Neben dem Leistungsprinzip (es zählt der Verbrauch im Abrechnungszeitraum) ist auch das Abflussprinzip grundsätzlich zulässig. Dabei setzen Sie die Beträge an, die Sie im Abrechnungsjahr tatsächlich an den Versorger gezahlt haben, also Abschläge und Nachzahlungen.
Im Fall hatte eine Vermieterin für die Wasser- und Abwasserkosten 2004 die Zahlungen eingestellt, die sie 2004 an das Wasserwerk geleistet hatte, darunter eine Nachzahlung, die teilweise den Verbrauch 2003 betraf. Das war zulässig. Ob bei einem Mieterwechsel im Einzelfall etwas anderes gelten kann, hat der BGH offen gelassen.
Die Ausnahme: Heizung und Warmwasser
Für die Kosten von Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung. Danach wird der Verbrauch im Abrechnungszeitraum verteilt, abgerechnet werden also die Kosten des Brennstoffs, der in diesem Zeitraum verbraucht wurde. Die Tankrechnung oder die im Jahr gezahlten Abschläge an den Gasversorger reichen dafür nicht. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Heizöl in der Heizkostenabrechnung.
Was Vermieter jetzt tun sollten
- Entscheiden Sie sich für eine Methode und bleiben Sie dabei, damit keine Rechnung doppelt oder gar nicht abgerechnet wird.
- Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag eine bestimmte Methode vorgibt.
- Halten Sie die Heizkosten getrennt und rechnen Sie dort immer nach Verbrauch ab.
- Bewahren Sie Kontoauszüge und Rechnungen so auf, dass das Zahlungsdatum erkennbar ist.
Wenn Sie die Zuordnung nicht selbst übernehmen wollen: Wir erstellen Ihre Nebenkostenabrechnung zum Festpreis und ordnen jede Rechnung dem richtigen Abrechnungsjahr zu.