Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
In dem Fall wurden die Heizkosten für 2007 und 2008 nach den Zahlungen berechnet, die der Vermieter im jeweiligen Kalenderjahr an den Gasversorger geleistet hatte. Man nennt das Abflussprinzip: Umgelegt wird, was beim Vermieter im Zeitraum abfließt. Das Leistungsprinzip legt dagegen die Kosten um, die für den Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind.
Der Bundesgerichtshof entschied: Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs. Bei verbrauchsabhängigen kalten Betriebskosten hatte er das Abflussprinzip zugelassen. Für Heizkosten gibt es aber eine Vorschrift, die auf den Verbrauch abstellt: § 7 Abs. 2 HeizkostenV nennt als Kosten des Betriebs die Kosten der „verbrauchten Brennstoffe“ und ihrer Lieferung.
Was das für Heizöl bedeutet
Das Urteil betraf Gas. Der Maßstab des § 7 Abs. 2 HeizkostenV gilt aber für jeden Brennstoff. Auch der Leitsatz, die vom Gericht formulierte Kernaussage, spricht allgemein vom Brennstoff, der im Abrechnungszeitraum verbraucht wurde. Für Heizöl heißt das: Nicht die Rechnungen der Lieferungen dieses Jahres entscheiden, sondern wie viel Öl Sie tatsächlich verbraucht haben.
Eine Lieferung im Dezember gehört deshalb nur mit dem Teil in die Abrechnung, der bis zum Jahresende verbraucht wurde. Was am Jahresende noch im Tank ist, kommt in die nächste Abrechnung. Umgekehrt zählt Öl aus dem Vorjahr mit, das Sie im Abrechnungsjahr verbrennen.
Warum ein Abzug von 15 Prozent nicht hilft
§ 12 Abs. 1 HeizkostenV erlaubt dem Nutzer, seinen Kostenanteil um 15 Prozent zu kürzen, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Eine falsche Grundlage lässt sich damit nicht ausgleichen. Der Bundesgerichtshof stellt klar: Die Kürzung setzt voraus, dass die Kosten der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe ermittelt und umgelegt werden. Daran fehlte es.
Die Abrechnungen waren im entschiedenen Fall formell in Ordnung und innerhalb der Frist zugegangen, aber inhaltlich falsch. Der Vermieter konnte deshalb zunächst keine Nachzahlung durchsetzen. Das Gericht verwies die Sache zurück und ließ ihm die Möglichkeit, nachträglich nach dem Verbrauch abzurechnen, gegebenenfalls auf Grundlage einer sachgerechten Schätzung. Nachzahlungen blieben dann auf den Saldo der bisherigen Abrechnungen begrenzt.
So ermitteln Sie den Verbrauch
Gehen Sie am Ende jedes Abrechnungszeitraums so vor:
- Lesen Sie den Tankstand zu Beginn des Zeitraums ab und notieren Sie ihn in Litern.
- Erfassen Sie alle Lieferungen im Zeitraum mit Datum, Menge und Betrag.
- Lesen Sie den Tankstand zum Ende des Zeitraums ab.
- Rechnen Sie: Anfangsbestand plus Lieferungen minus Endbestand ergibt den Verbrauch.
- Bewerten Sie die verbrauchte Menge mit den Kosten des Öls. Bei schwankenden Preisen wählen Sie ein Verfahren, das der Mieter nachvollziehen kann, und wenden es jedes Jahr gleich an.
Haben Sie einen Messdienst, melden Sie ihm die Brennstoffkosten anschließend für die Heizkostenabrechnung. Wie das abläuft, steht im Beitrag Heizkostenabrechnung: Warum sie vom Messdienstleister kommt. Wenn Sie die Gesamtabrechnung nicht selbst aufstellen möchten, erstellen wir Ihre Nebenkostenabrechnung und übernehmen die Heizkostenabrechnung Ihres Messdienstes.