Allgemeinstrom ist keine eigene Kostenart
Die Betriebskostenverordnung kennt keine Kostenart Allgemeinstrom. Der Strom steht dort bei der Anlage, die ihn verbraucht:
- Beleuchtung (Nr. 11): Strom für die Außenbeleuchtung und für die gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.
- Heizung (Nr. 4 Buchstabe a): der zur Wärmeerzeugung verbrauchte Strom und der Betriebsstrom der zentralen Heizungsanlage.
- Aufzug (Nr. 7): der Betriebsstrom des Aufzugs.
- Weitere Anlagen: der Betriebsstrom einer Gemeinschafts-Antennenanlage (Nr. 15) und von Einrichtungen für die Wäschepflege (Nr. 16) sowie die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage (Nr. 2) und einer Entwässerungspumpe (Nr. 3).
Strom für Anlagen, die der Katalog nicht nennt, kommt nur als sonstige Betriebskosten (Nr. 17) in Betracht. Dann muss der Mietvertrag die Kostenart konkret benennen.
Warum ein Sammelposten Ärger macht
Das Amtsgericht Hamburg hat eine Position „Allgemeinstrom“ als unzulässige Mischposition und damit als formell unwirksam behandelt (Urteil vom 21.12.2022, 49 C 149/22). Die Abrechnung habe sich grundsätzlich an den Nummern der Betriebskostenverordnung zu orientieren. In einer Position Allgemeinstrom stecken mehrere Kostenarten mit unterschiedlichen Verteilungsregeln: Heizungsstrom verteilen Sie nach der Heizkostenverordnung, Lichtstrom nach dem Umlageschlüssel für die übrigen Betriebskosten. Ein Mieter kann dann nicht nachvollziehen, was er bezahlt.
Nach dieser Entscheidung kann der Vermieter eine formell unwirksame Position dem Mieter nicht in Rechnung stellen. Es ist die Entscheidung eines einzelnen Amtsgerichts, aber das Risiko vermeiden Sie leicht: Weisen Sie den Strom getrennt nach Kostenarten aus.
So weisen Sie den Strom richtig aus
- Klären Sie, welche Anlagen an welchem Zähler hängen. Die Betriebskostenverordnung verlangt keinen eigenen Zähler je Anlage. Hängen mehrere Anlagen an einem Zähler, müssen Sie den Anteil je Kostenart aber nachvollziehbar ermitteln.
- Ordnen Sie den Strom zu: Lichtstrom unter Beleuchtung, Heizungsstrom in die Heizkostenabrechnung, Aufzugsstrom unter Aufzug.
- Lassen Sie Reparaturen heraus. Die Reparatur eines defekten Lichtschalters oder die Erneuerung einer Leuchte ist Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) und bleibt bei Ihnen.
So werden die Kostenarten verteilt
Haben Sie nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, verteilen Sie nach einem Maßstab, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt (Satz 2).
Für den Heizungsstrom gilt die Heizkostenverordnung: Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage verteilen Sie nach dem erfassten Wärmeverbrauch, den Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Der Lichtstrom folgt dem Schlüssel für die übrigen Betriebskosten. Wie Sie den Schlüssel wählen, erklärt der Beitrag Umlageschlüssel richtig wählen.
Eine Übersicht aller Kostenarten bietet der Beitrag zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wenn Sie die Zuordnung Ihrer Stromrechnungen nicht selbst vornehmen möchten, erstellen wir Ihre Nebenkostenabrechnung mit getrennt ausgewiesenen Stromkosten.