Der Fall: Eine morsche Birke für 2.494,24 €
Eine Wohnungsgenossenschaft ließ 2015 eine mehr als 40 Jahre alte Birke fällen, weil sie morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten von 2.494,24 € legte sie in der Abrechnung 2015 auf die Mieter um, die gesamten Gartenpflegekosten betrugen 4.058,02 €. Auf eine Mieterin entfielen 415,29 €. Sie zahlte unter Vorbehalt und forderte das Geld zurück. Ihre Revision, das Rechtsmittel zum BGH, blieb ohne Erfolg.
Der Leitsatz, die Kernaussage des Urteils (BGH, 10. November 2021, VIII ZR 107/20): Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV.
Warum die Fällung zur Gartenpflege zählt
§ 2 Nr. 10 BetrKV nennt die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Bäume sind Pflanzen und Gehölze. Zur Gartenpflege zählen nach dem BGH alle Maßnahmen, die dem Erhalt der Gartenanlage dienen. Dazu gehört auch, Pflanzen zu entfernen, die krank oder abgestorben sind oder, wie ein Baum, morsch und nicht mehr standsicher, denn sie beeinträchtigen die Gartenanlage als Ganzes. Außerdem setzt eine Erneuerung in der Regel die vorherige Entfernung voraus.
Die Vorschrift erfasst gemeinschaftliche Gartenflächen des Anwesens, die weder dem Vermieter oder einem Mieter allein noch der Öffentlichkeit überlassen sind, unabhängig davon, ob der einzelne Mieter den Garten nutzt.
Keine Reparatur, auch bei Verkehrssicherungspflicht
Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Der BGH ordnet die Fällung eines morschen Baums trotzdem nicht als Instandsetzung ein. Ein morscher Baum ist nicht automatisch ein Mangel der Mietsache, denn ein Garten besteht aus vielen Pflanzen und eine bestimmte Zusammensetzung ist regelmäßig nicht geschuldet.
Auch Ihre Verkehrssicherungspflicht, also die Pflicht, Gefahren auf dem Grundstück abzuwenden, ändert daran nichts. Sie ist ein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt und kein Kriterium, um Instandhaltungs- von Betriebskosten abzugrenzen. Kosten für Maßnahmen, die zugleich Ihrer Verkehrssicherungspflicht dienen, können Betriebskosten sein.
Einmalig und teuer: Was „laufend“ bedeutet
Betriebskosten müssen laufend entstehen. Das heißt nicht jährlich: Auch ein mehrjähriger Turnus genügt. Bei Pflanzen und Gehölzen sind längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitabstände typisch, weil es sich um Lebewesen handelt. Auch die Höhe allein spricht nicht gegen die Umlage. Eine allgemeine Interessenabwägung findet im Betriebskostenrecht nicht statt, abgesehen vom Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
Offen gelassen hat der BGH, ob Sie bei besonders hohen Kosten gehalten sein können, die Fällung über mehrere Jahre zu verteilen. Im entschiedenen Fall lag kein solcher Ausnahmefall vor.
Wo die Grenzen liegen und wie Sie abrechnen
Entschieden ist der Fall eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums. Fällen Sie einen gesunden Baum, etwa für einen Anbau oder wegen einer Neugestaltung, hat der BGH das nicht entschieden. Im Zweifel tragen Sie diese Kosten selbst. Ausdrücklich umlagefähig ist dagegen die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, also auch die Ersatzpflanzung.
Dokumentieren Sie den Zustand des Baums mit Fotos und bei größeren Bäumen mit dem Gutachten eines Baumsachverständigen. Legen Sie die Rechnung als Beleg bei und verteilen Sie die Kosten nach dem Umlageschlüssel für die Gartenpflege. Ob eine andere Kostenart umlagefähig ist, prüft unser Umlagefähigkeits-Check.