Die Frist nach § 556 Abs. 3 BGB
Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Danach kann er sie nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (Satz 6). Einwendungen sind die Beanstandungen des Mieters gegen einen Posten oder eine Berechnung.
Die Frist läuft nur bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Fehlt eine Pflichtangabe, setzt Ihre Abrechnung die Frist nicht in Gang. Welche Angaben dazu gehören, steht im Beitrag zu den Pflichtangaben. Der Fristbeginn hängt am Zugang beim Mieter. Halten Sie deshalb fest, wann Sie die Abrechnung zugestellt haben. Ihre eigene Frist für die Abrechnung erklärt der Beitrag zur Frist für die Nebenkostenabrechnung.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Mai 2016
Ein Wohnungseigentümer hatte seinen Mietern im Juli 2012 die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft in Kopie geschickt. Darin standen auch Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage, ausdrücklich als nicht umlagefähig bezeichnet. Der Vermieter übernahm den Gesamtbetrag. Außerdem setzte er die Vorauszahlungen zu niedrig an. Die Mieter zahlten die Nachforderung und rügten die Fehler erst rund 22 Monate nach Erhalt der Abrechnung.
Der Bundesgerichtshof entschied in zwei Teilen (VIII ZR 209/15):
- Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen: Die Mieter verloren 700 Euro, weil die Frist abgelaufen war.
- Nicht umlagefähige Kosten: Der Einwendungsausschluss gilt grundsätzlich auch für Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung generell nicht umlegbar sind. Der Ausschluss soll bewirken, dass in absehbarer Zeit nach einer Abrechnung Klarheit über die gegenseitigen Ansprüche besteht.
Warum die Mieter die nicht umlagefähigen Kosten zurückbekamen
Bei den nicht umlagefähigen Gemeinschaftskosten (789,35 Euro) half dem Vermieter die Frist nicht. Er hatte die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft selbst beigefügt, und dort standen Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage ausdrücklich als nicht umlagefähig. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB), dem Grundsatz, sich nicht in Widerspruch zum eigenen Verhalten zu setzen, durfte er sich nicht auf den Fristablauf berufen. Er hatte aus Sicht der Mieter schon bei der Abrechnung gezeigt, dass ihm diese Positionen nicht zustehen.
Das Urteil ist kein Freibrief. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV), und auch Rücklagen gehören nicht in die Abrechnung. Nehmen Sie diese Posten vor dem Versand heraus. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung heißt das auch: Geben Sie die Hausgeldabrechnung nicht einfach weiter, sondern erstellen Sie eine eigene Abrechnung. Warum, erklärt der Beitrag Hausgeldabrechnung ist keine Nebenkostenabrechnung.
So gehen Sie mit späten Einwänden um
Kommt ein Einwand nach Ablauf der zwölf Monate, prüfen Sie zuerst, ob Ihre Abrechnung formell ordnungsgemäß war und wann sie zugegangen ist. Erst dann entscheiden Sie, ob die Frist den Einwand ausschließt. Wie Sie bei einem Einwand innerhalb der Frist vorgehen, zeigt der Beitrag Mieter widerspricht der Nebenkostenabrechnung.
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