Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrKV
Zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Dazu gehört die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Auch Spielplätze sowie Plätze, Zugänge und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen, gehören dazu. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Betriebskosten dem Mieter überträgt. Für Parks und große Anlagen hat der Bundesgerichtshof eine zusätzliche Grenze gezogen.
Park für die Öffentlichkeit: nicht umlagefähig
Im Fall gehörte zu einer Wohnanlage ein Park, der im Eigentum der Vermieterin stand. Das Landgericht hielt die Pflegekosten für umlagefähig, weil der Park den Mietern Erholungswert biete. Der Bundesgerichtshof sah das anders (Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 33/15). Flächen, die durch bauplanerische Bestimmungen (etwa einen Bebauungsplan) oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, haben keinen Bezug mehr zur Mietsache. Gewidmet heißt: Die Fläche ist ausdrücklich für die Allgemeinheit bestimmt. Dann darf jedermann sie nutzen, auch wer nicht in der Anlage wohnt. Die Pflegekosten sind dann keine Betriebskosten der Mieter.
Ob der Park dort wirklich öffentlich war, hat das Gericht nicht entschieden. Es hat die Sache zur weiteren Klärung zurückverwiesen.
Woran Sie einen öffentlichen Park erkennen
Dass eine Anlage nicht eingezäunt ist, genügt allein nicht. Entscheidend ist nach dem Gericht, ob eines von zwei Dingen zutrifft:
- Die Anlage ist nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet.
- Sie haben die Anlage als Eigentümer nach dem Gesamteindruck aus Sicht eines verständigen Dritten für die Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht.
Prüfen Sie dazu den Bebauungsplan und Ihre Erschließungsunterlagen. Achten Sie außerdem darauf, ob Wege, Schilder und Zugänge die Fläche für jedermann öffnen.
Der Garten des Hauses: Mieter zahlen mit
Anders ist es beim Garten, der zum Haus gehört. Hier hat der Bundesgerichtshof entschieden: Die Kosten der Gartenpflege sind umlagefähige Betriebskosten, auch wenn die Mieter den Garten nicht nutzen können (Urteil vom 26. Mai 2004, VIII ZR 135/03). Eine gepflegte Gartenfläche verschönert das Wohnanwesen insgesamt und verbessert die Wohn- und Lebensqualität. Das kommt auch Mietern zugute, die den Garten nicht betreten.
Eine Ausnahme gilt für Gartenflächen, die dem Vermieter oder einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. An deren Pflege dürfen die ausgeschlossenen Mieter nicht beteiligt werden.
So rechnen Sie ab
Trennen Sie die Rechnung Ihres Gartenbauers nach Flächen: Hausgarten, öffentlich zugängliche Teile und Flächen, die nur Ihnen oder einem einzelnen Mieter zur Verfügung stehen. Setzen Sie nur die Pflege der Flächen an, die zur Mietsache gehören, als Kostenart „Gartenpflege“. Weitere Grenzen zeigt der Ratgeber Nicht umlagefähige Nebenkosten. Ob eine Rechnung umlagefähig ist, prüfen Sie mit unserem Umlagefähig-Check.