Was zur Wartung der Gastherme gehört
§ 2 Nr. 4 Buchstabe d BetrKV nennt die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen, also von Heizungen, die nur eine Wohnung versorgen, und von Gaseinzelfeuerstätten. Dazu gehören die Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit samt Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
Nicht dazu gehören Instandhaltung und Instandsetzung. Kosten, die zur Beseitigung von Mängeln durch Abnutzung, Alterung und Witterung aufzuwenden sind, sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Der Austausch eines defekten Bauteils bleibt deshalb bei Ihnen, auch wenn er auf der Wartungsrechnung steht.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. November 2012
Im entschiedenen Fall stand im Formularmietvertrag von 1987: Die Gasheizung in der Wohnung gehört dem Vermieter, der die jährliche Wartung per Sammelauftrag vergibt, und der Mieter erstattet die anteiligen Kosten. Es ging um 58,48 Euro für das Jahr 2010. Streitpunkt war, ob die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, weil sie keine Obergrenze nennt.
Der Bundesgerichtshof verneinte das. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter auch ohne Obergrenze nicht unangemessen (Urteil vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12). Die Wartungskosten einer Gastherme gehören zu den Betriebskosten. Der Mieter trägt sie grundsätzlich in der angefallenen Höhe, denn eine Obergrenze sieht das Gesetz nicht vor. Zu beachten ist nur das Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Soweit eine Entscheidung von 1991 anderes nahelegte, hält der Senat daran nicht fest.
Etagenheizung oder zentrale Anlage?
Die Heizkostenverordnung verteilt die Kosten einer zentralen Heizungsanlage nach Verbrauch. Eine Gastherme, die nur eine Wohnung versorgt, ist eine Etagenheizung. Im entschiedenen Fall hatte das Berufungsgericht nicht festgestellt, ob die Therme als zentrale Anlage unter die Verordnung fiel. Der Bundesgerichtshof hielt das für unschädlich: Die Mieterin musste die Wartungskosten jedenfalls nach der Klausel im Mietvertrag tragen. Die Klausel allein trug also die Zahlungspflicht.
Für Sie heißt das: Verlassen Sie sich nicht auf die Einordnung der Anlage, sondern auf eine klare Vereinbarung im Mietvertrag.
Das sollten Sie als Vermieter beachten
- Mietvertrag prüfen: Der Mieter trägt Betriebskosten nur, wenn das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Für Kostenarten aus dem Katalog genügt grundsätzlich der Verweis auf die Betriebskostenverordnung.
- Wartung und Reparatur trennen: Lassen Sie den Handwerker beides getrennt ausweisen. Nur die Wartung geht in die Abrechnung.
- Preis belegen: Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch hier. Vergleichen Sie Angebote und halten Sie fest, warum der Preis angemessen ist.
Für die Wartung einer zentralen Heizungsanlage gilt § 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV, und die Kosten laufen über die Heizkostenabrechnung. Mehr dazu steht im Beitrag Wartungskosten umlegen. Ob einzelne Posten Ihrer Wartungsrechnung umlagefähig sind, prüfen Sie mit dem Umlagefähig-Checker.