Voraussetzung: Die Umlage steht im Mietvertrag
Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Üblich ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder die Nennung der Gebäudeversicherung im Kostenkatalog des Vertrags. Fehlt eine Vereinbarung, tragen Sie die Prämie selbst.
Welche Versicherungen dazugehören, regelt § 2 Nr. 13 BetrKV: die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Nach dem BGH fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen darunter, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen.
Mietausfall als Baustein der Gebäudeversicherung
Viele Wohngebäudepolicen ersetzen auch die Miete, die nach einem versicherten Gebäudeschaden ausfällt. Der BGH hat am 6. Juni 2018 entschieden (VIII ZR 38/17): Ist die Umlage der Gebäudeversicherung vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig. Sie müssen den Prämienanteil für den Mietausfall nicht herausrechnen. Im entschiedenen Fall war der Mietverlust auf 24 Monate begrenzt mitversichert.
Anders ist es bei einer eigenständigen Mietausfallversicherung. Sie deckt vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters ab und darf nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden.
Prämienerhöhungen weitergeben
Steigt die Prämie, fließt der höhere Betrag bei vereinbarten Vorauszahlungen in die nächste Abrechnung ein. Danach können Sie die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Bei einer Betriebskostenpauschale brauchen Sie dafür eine Klausel im Mietvertrag und müssen die Erhöhung in Textform begründen (§ 560 Abs. 1 BGB).
Grenze ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 und § 560 Abs. 5 BGB): Die Prämie muss in einem angemessenen Verhältnis zum Versicherungsschutz stehen. Der Mieter muss dazu belegen, dass die Prämie nicht marktgerecht und objektiv überhöht ist (BGH, Urteil vom 20. Mai 2026, VIII ZR 6/24).
Selbstbehalt und Schadenfälle
Umlagefähig sind die Kosten der Versicherung, also die Prämie, nicht der Schaden. Den Selbstbehalt, den Sie im Schadenfall selbst tragen, können Sie nach unserer Einschätzung nicht umlegen: Er ist keine Prämie, sondern Teil der Schadenbeseitigung, und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Das gilt ebenso für die Reparaturrechnung selbst.
In der Abrechnung dürfen Sie die Versicherungen unter der Position „Versicherung“ zusammenfassen. Das steht der Umlage der Gebäudeversicherung nicht entgegen (BGH, VIII ZR 38/17).
Welche Policen bei Ihnen bleiben
Setzen Sie nur Policen an, die dem Gebäude dienen. Eine Rechtsschutzversicherung oder eine eigenständige Mietausfallversicherung schützt Sie, nicht das Gebäude, und bleibt bei Ihnen. Steckt in einem Paket neben der Gebäudeversicherung ein Baustein, der nicht umlagefähig ist, lassen Sie sich die Prämie vom Versicherer nach Bausteinen aufschlüsseln. Alle Versicherungsarten im Überblick finden Sie im Beitrag Versicherungen auf Mieter umlegen.
Wenn Sie die Versicherungen sauber in der Abrechnung ausweisen möchten, können Sie die Nebenkostenabrechnung erstellen lassen.