Wann Sie nach Fristablauf noch nachfordern dürfen
Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Ein Grundsteuerbescheid, der erst nach Fristablauf ergeht, liegt nicht in Ihrer Hand.
Im vom BGH entschiedenen Fall lagen der Vermieterin bei den Abrechnungen nur Grundsteuerbescheide für die zuvor unbebauten Grundstücke vor. In der Abrechnung 2017 setzte sie einen Abschlag an, und in beiden Abrechnungen behielt sie sich die Nachberechnung der Grundsteuer ausdrücklich vor. Wie die Frist berechnet wird, erklärt der Beitrag Frist für die Nebenkostenabrechnung.
Drei Monate nach Wegfall des Hindernisses
Auch wer die Jahresfrist unverschuldet verpasst, darf nicht zögern. Liegen die Unterlagen vor, dürfen Sie sich nicht unnötig Zeit lassen, sonst haben Sie die Verspätung doch zu vertreten. Im Regelfall müssen Sie die Nachforderung innerhalb von drei Monaten erheben, nachdem das Abrechnungshindernis weggefallen ist, also der Umstand, der Ihnen die Abrechnung unverschuldet unmöglich gemacht hat. Fehlt nur der Bescheid, endet das Hindernis grundsätzlich mit dessen Zugang.
Neu: Was bei einem Einspruch gilt
Die Vermieterin erhielt Ende April 2020 einen geänderten Grundsteuerbescheid. Sie legte Einspruch gegen die Bescheide ein, auf denen der Grundsteuerbescheid aufbaut: den Bescheid über den Einheitswert (heute: Grundsteuerwert) und den über den Steuermessbetrag. Der Einspruch richtete sich im Wesentlichen gegen eine unzutreffende Adressatenangabe, enthielt daneben aber auch inhaltliche Einwände. Im Oktober 2020 erging ein erneut geänderter Grundsteuerbescheid. Ihre Abrechnung der Grundsteuer hatte sie den Mietern schon Ende August 2020 geschickt. Das Landgericht hielt die Nachforderung für verspätet: Die drei Monate seien Ende Juli abgelaufen.
Der BGH sah das anders (Urteil vom 20. Mai 2026, VIII ZR 6/24). Das Abrechnungshindernis bestand, bis die Vermieterin wusste, ob und inwieweit der Grundsteuerbescheid wegen der Einsprüche geändert wird. Denn die Finanzbehörde prüft die Sache im Einspruchsverfahren in vollem Umfang neu und kann den Bescheid auch zum Nachteil des Einspruchsführers ändern (§ 367 Abs. 2 AO). Das gilt auch, wenn es dem Einspruch hauptsächlich um die Adressatenangabe ging. Die Vermieterin war deshalb nicht gehalten, vor der Entscheidung über die Einsprüche abzurechnen, und durfte die Entscheidung des Finanzamts abwarten. Insgesamt hob der BGH das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück, weil dort noch andere Punkte zu klären sind.
Was Sie als Vermieter daraus mitnehmen
- Rechnen Sie fristgerecht über alle übrigen Kosten ab und behalten Sie sich die Grundsteuer in der Abrechnung ausdrücklich vor.
- Notieren Sie, wann Ihnen der Bescheid zugegangen ist. Ohne Einspruch laufen von diesem Tag an in der Regel die drei Monate.
- Haben Sie Einspruch eingelegt, bewahren Sie Einspruchsschrift und Entscheidung auf. Die drei Monate laufen dann ab dem Zeitpunkt, an dem Sie wissen, ob und wie sich der Bescheid ändert.
Den Stichtag der Zwölf-Monats-Frist für Ihren Abrechnungszeitraum berechnet der Fristenrechner.