Zwei Abrechnungen mit verschiedenen Empfängern
Die Hausgeldabrechnung ist die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 2 WEG). Der Verwalter rechnet darin über die Vorschüsse ab, die Sie als Eigentümer gezahlt haben, und verteilt die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Ihr Mieter kommt in diesem Verhältnis nicht vor.
Gegenüber Ihrem Mieter gilt etwas anderes. Er trägt nur die Betriebskosten, die der Mietvertrag ihm überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB). Diese müssen Sie ihm in einer eigenen Abrechnung mitteilen, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
Drei Gründe, warum Weiterreichen nicht genügt
- Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltungskosten, etwa die Vergütung des Verwalters, und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage dient der späteren Instandhaltung und gehört ebenfalls nicht in die Abrechnung Ihres Mieters.
- Anderer Verteilerschlüssel: Maßgeblich ist der Schlüssel in Ihrem Mietvertrag. Fehlt eine Vereinbarung, gilt bei vermietetem Wohnungseigentum der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB). Sonst wird nach Wohnfläche umgelegt, bei erfasstem Verbrauch nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB).
- Fehlende Grundsteuer: Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskostenart (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Sie zahlen sie in der Regel direkt an die Gemeinde, deshalb steht sie meist nicht in der Hausgeldabrechnung.
Dazu kommt: Die Hausgeldabrechnung enthält weder den Anteil Ihres Mieters noch die Berechnung dazu. Damit fehlen Mindestangaben, die der Bundesgerichtshof für eine wirksame Nebenkostenabrechnung verlangt, und die Frist des § 556 Abs. 3 BGB wäre nicht gewahrt (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 93/15). Welche Angaben das sind, steht im Beitrag Formell wirksame Nebenkostenabrechnung: die Pflichtangaben.
So machen Sie aus dem Hausgeld die Abrechnung
- Ordnen Sie jede Position der Hausgeldabrechnung einer Kostenart des § 2 BetrKV zu. Was sich keiner Kostenart zuordnen lässt, bleibt draußen.
- Streichen Sie die Verwaltervergütung, die Zuführung zur Rücklage und Reparaturen.
- Übernehmen Sie die Heiz- und Warmwasserkosten aus der Einzelabrechnung des Messdienstes, nicht aus der Sammelposition im Hausgeld. Der Messdienst verteilt sie nach der Heizkostenverordnung.
- Prüfen Sie den Verteilerschlüssel. Der Mietvertrag geht vor.
- Ergänzen Sie die Grundsteuer aus dem Bescheid und ziehen Sie die Vorauszahlungen Ihres Mieters ab.
- Stellen Sie die Abrechnung innerhalb der Frist zu.
Mehr Hintergrund und Hilfe bei der Umsetzung
Wie die Umrechnung Schritt für Schritt aussieht, mit Rechenbeispiel und den Fristen bei verspäteter WEG-Abrechnung, erklärt unser Beitrag Hausgeldabrechnung ist keine Nebenkostenabrechnung. Welche Positionen der WEG-Abrechnung Sie auf den Mieter umlegen dürfen, zeigt der Beitrag Welche Positionen der WEG-Abrechnung umlagefähig sind. Wenn Sie die Übersetzung nicht selbst vornehmen möchten, können Sie die Nebenkostenabrechnung für Ihre Eigentumswohnung von uns erstellen lassen.