Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Im entschiedenen Fall ging es um eine vermietete Eigentumswohnung. Die Vermieterseite hatte für die Jahre 2005 bis 2007 die Grundsteuer so abgerechnet, wie die Gemeinde sie für die Wohnung festgesetzt hatte, insgesamt 433,90 €. Die Mieterin wollte stattdessen nur einen Anteil nach der Wohnfläche zahlen.
Der Bundesgerichtshof gab der Vermieterseite recht. Betriebskosten, die ein Dritter wie die Gemeinde speziell für eine einzelne Wohnung erhebt, werden in der Abrechnung nicht verteilt, sondern weitergeleitet. Für einen gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel ist dann kein Raum, weil es bei solchen Posten nichts umzulegen gibt.
Das alte Urteil von 2004 gilt nicht mehr
Im Jahr 2004 hatte derselbe Senat noch anders entschieden (BGH, Urteil vom 26.5.2004, VIII ZR 169/03). Damals sollte die Grundsteuer einer Eigentumswohnung nach dem vereinbarten Flächenmaßstab umgelegt werden. In der Praxis war das kaum machbar: Der Vermieter hätte dafür die Grundsteuer aller anderen Wohnungen der Anlage kennen müssen.
Im Urteil von 2013 schreibt der Senat ausdrücklich, dass er an der früheren Entscheidung nicht festhält, soweit sich daraus etwas anderes ergibt. Schon 2011 hatte er entschieden, dass für eine direkt für die Wohnung erhobene Grundsteuer kein Umlageschlüssel nötig ist (VIII ZR 45/11). Offen war nur noch, ob das auch bei einer vereinbarten Wohnfläche gilt. Das ist seit 2013 geklärt.
Voraussetzung: die Grundsteuer ist vereinbart
Weitergeben dürfen Sie die Grundsteuer nur, wenn Ihr Mietvertrag sie als Betriebskosten auf den Mieter überträgt. Fehlt diese Vereinbarung, bleibt die Grundsteuer bei Ihnen, egal wie sie festgesetzt wird. Was genau im Vertrag stehen muss, lesen Sie im Beitrag Grundsteuer umlegen und Mietvertrag.
Der Schlüssel im Mietvertrag ist für die Grundsteuer dagegen unerheblich. Steht dort, dass die Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt werden, gilt das für die übrigen Kostenarten weiter. Die Grundsteuer, die allein auf Ihre Wohnung entfällt, tragen Sie trotzdem in voller Höhe aus dem Bescheid ein.
So setzen Sie die Grundsteuer in der Abrechnung an
- Nehmen Sie den Grundsteuerbescheid für Ihre Wohnung zur Hand und lesen Sie den Jahresbetrag ab.
- Tragen Sie ihn als eigene Kostenart „Grundsteuer“ in die Nebenkostenabrechnung ein, ohne Umrechnung nach Quadratmetern.
- Wohnt Ihr Mieter nur einen Teil des Jahres in der Wohnung, setzen Sie nur den Anteil für seine Mietzeit an. Die übrigen Monate tragen Sie selbst.
- Legen Sie den Bescheid zu Ihren Belegen, damit Ihr Mieter ihn bei der Belegeinsicht prüfen kann.
Wenn Sie das nicht selbst rechnen wollen: Wir erstellen Ihre Nebenkostenabrechnung für die Eigentumswohnung zum Festpreis und übernehmen die Grundsteuer direkt aus Ihrem Bescheid.