Die Grundsteuer ist umlagefähig, aber nicht automatisch
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und steht an erster Stelle des Betriebskostenkatalogs (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Dass Sie sie umlegen dürfen, folgt daraus allein aber nicht. Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn die Vertragsparteien das vereinbart haben (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne Vereinbarung bleibt es dabei, dass der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Grundsteuer ist dann mit der Miete abgegolten.
Was im Mietvertrag stehen muss
Ein Satz genügt. In der Wohnraummiete reicht die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, auch im Formularmietvertrag. Der Bundesgerichtshof verlangt weder einen Katalog der einzelnen Kostenarten noch einen ausdrücklichen Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt ebenfalls (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21).
Nur bei den „sonstigen Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV reicht das nicht, sie müssen einzeln im Vertrag stehen (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Für die Grundsteuer, die unter Nr. 1 fällt, spielt das keine Rolle. Anders kann es liegen, wenn Zusätze im Vertrag unklar machen, ob alle oder nur einzelne Betriebskostenarten gemeint sind. Lesen Sie die Klausel deshalb im Zusammenhang.
Steht nichts im Vertrag, geht die Umlage nicht nachträglich
Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu den Betriebskosten, können Sie die Grundsteuer nicht einfach in die nächste Nebenkostenabrechnung aufnehmen. Den Inhalt eines Vertrags ändern die Parteien nur gemeinsam (§ 311 Abs. 1 BGB), Sie brauchen also die Zustimmung Ihres Mieters. Ist stattdessen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, dürfen Sie Erhöhungen der Betriebskosten nur anteilig weitergeben, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 560 Abs. 1 BGB). Prüfen Sie vor jeder Abrechnung die Klausel im jeweiligen Mietvertrag, besonders bei älteren Verträgen und selbst gestalteten Mustern.
Welcher Betrag gilt: die reformierte Grundsteuer
Seit dem Kalenderjahr 2025 gelten die Steuermessbeträge aus der Hauptveranlagung 2025 (§ 36 GrStG), die Grundsteuer wird also nach neuem Recht festgesetzt. Die Nebenkostenabrechnung 2025 ist deshalb die erste, in die der Betrag aus dem neuen Bescheid gehört. Übernehmen Sie nicht den Wert des Vorjahres, denn der Betrag kann sich geändert haben. Auch die höhere Grundsteuer dürfen Sie umlegen, solange die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist. Die Abrechnung 2025 muss Ihrem Mieter spätestens am 31.12.2026 zugegangen sein (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Leerstand und Vorauszahlung
Den Anteil leerstehender Wohnungen tragen Sie selbst. Wird nach Wohnfläche umgelegt, dem gesetzlichen Regelmaßstab (§ 556a Abs. 1 BGB), bleibt die Gesamtwohnfläche des Hauses der Maßstab. Was rechnerisch auf leere Wohnungen entfällt, dürfen Sie nicht auf die übrigen Mieter verteilen (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05).
Nach der Abrechnung können Sie die Vorauszahlungen in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB), damit die neue Grundsteuer in den monatlichen Zahlungen ankommt. Wie das geht, steht im Beitrag Nebenkosten-Vorauszahlung erhöhen. Alles Weitere zur Grundsteuer, auch zu Mischnutzung und Eigentumswohnung, finden Sie im Beitrag Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Wir prüfen die Umlagevereinbarung in Ihrem Mietvertrag und setzen den Betrag aus Ihrem Bescheid an, wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung von uns erstellen lassen.