Die Regel: Der Verbrauch geht vor
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt werden, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Sie geht rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor, ein anderslautender Satz im Mietvertrag ändert daran grundsätzlich nichts (§ 2 HeizkostenV). Rechnen Sie trotzdem pauschal ab, darf der Mieter seinen Kostenanteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Wie die verbrauchsabhängige Abrechnung in der Praxis entsteht, erklärt der Beitrag Heizkostenabrechnung durch den Messdienstleister.
Die Ausnahme: Zweifamilienhaus mit Vermieter im Haus
§ 2 HeizkostenV nimmt Gebäude aus, die nicht mehr als zwei Wohnungen haben, wenn der Vermieter eine davon selbst bewohnt. Dort geht der Mietvertrag der Verordnung vor, nicht umgekehrt. Beide Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Hat das Haus drei Wohnungen oder wohnen Sie nicht selbst darin, bleibt es bei der Verordnung. Besteht das Haus nur aus Ihrer Wohnung und der Einliegerwohnung, greift die Ausnahme.
Was dann möglich ist
Greift die Ausnahme, bestimmt der Mietvertrag, wie die Heizkosten verteilt werden. Denkbar sind eine Pauschale, eine Verteilung nach Wohnfläche oder eine Abrechnung nach eigenen Zählern. Der Vorrang betrifft nur vertragliche Regelungen. Steht im Mietvertrag nichts zur Heizkostenverteilung, bleibt es bei der Verordnung, also bei der verbrauchsabhängigen Verteilung. Eine nachträgliche Vereinbarung braucht die Zustimmung des Mieters (§ 311 Abs. 1 BGB).
Eine Pauschale erspart die jährliche Abrechnung (§ 556 Abs. 2 und 3 BGB), hat aber einen Preis: Steigen die Heizkosten, dürfen Sie die Pauschale nur erhöhen, wenn der Mietvertrag das vorsieht, und sinkende Kosten müssen Sie weitergeben (§ 560 Abs. 1 und 3 BGB). Die Vor- und Nachteile beider Modelle vergleicht der Beitrag Pauschale oder Vorauszahlung.
CO2-Kosten teilen Sie auch hier
Heizen Sie mit Gas oder Öl, teilen Sie die CO2-Kosten auch im Zweifamilienhaus mit dem Mieter. Das Gesetz geht rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor (§ 2 Abs. 5 CO2KostAufG). Der Mieter trägt seinen Anteil nach dem Stufenmodell, und zwar nach dem Verfahren, das Sie für die Heizkosten vereinbart haben (§ 7 Abs. 2 CO2KostAufG). Mehr zur Einstufung steht im Beitrag CO2-Kostenaufteilung.
Auch ohne Messdienst sauber aufteilen
Ohne Messdienst brauchen Sie trotzdem eine nachvollziehbare Aufteilung zwischen Ihrer Wohnung und der Einliegerwohnung, denn der Mieter trägt nur den Anteil, der auf seine Wohnung entfällt. Wir erstellen die Nebenkostenabrechnung für Einliegerwohnungen auch ohne Messdienst, mit Verteilung nach Wohnfläche oder nach Ihren eigenen Zählerständen: Nebenkostenabrechnung erstellen lassen.