Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Im Fall ging es um ein sogenanntes Behältermanagement. Ein externer Dienstleister kontrollierte regelmäßig die Restmüllbehälter auf Einhaltung der Vorgaben zur Mülltrennung und sortierte bei falscher Trennung von Hand nach. Auf die klagenden Mieter entfielen dafür im Jahr 2018 anteilig 12,09 Euro.
Der Bundesgerichtshof sah darin umlagefähige Betriebskosten. Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter und für das Nachsortieren von Hand sind Kosten der Müllbeseitigung im Sinne von § 2 Nr. 8 BetrKV (Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21).
Warum die Kontrolle zur Müllbeseitigung zählt
Das Gericht legt § 2 Nr. 8 BetrKV weit aus. Der Verordnungsgeber wollte den gesamten Sachverhalt der Müllbeseitigung erfassen und hat deshalb den Begriff Müllbeseitigung statt der früheren Müllabfuhr gewählt. Die Maßnahmen zur Verringerung des teuren Restmülls sind vergleichbar mit den in der Vorschrift genannten Müllkompressoren: Sie bereiten die Müllbeseitigung vor und sparen Abfallgebühren.
Es sind auch keine Verwaltungskosten: Die Kosten entstehen regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des Grundstücks.
Es kommt nicht darauf an, wer falsch trennt
Dass nur Teile der Mieterschaft falsch trennen, steht der Umlage nicht entgegen. Der Einwand, die Kosten seien durch vertragswidriges Verhalten einzelner Mieter entstanden, greift nicht. Es genügt, dass die Kosten durch die Bewirtschaftung des Grundstücks im Rahmen der Vermietung entstehen. Ob die Maßnahme auch der betroffene Mieter, nur andere Mieter oder Dritte veranlasst haben und ob deren Verhalten vertrags- oder rechtswidrig war, ist unerheblich.
Wo die Entscheidung endet
Der Bundesgerichtshof hat nur über die Kontrolle der Restmüllbehälter und das Nachsortieren von Hand entschieden. Ob weitere Leistungen umlagefähig sind, die Dienstleister unter dem Begriff Müllmanagement anbieten, musste er nicht klären. Die Frage, inwieweit Kosten für ein Müllmanagement angesichts des breiten Spektrums möglicher Dienstleistungen umlegbar sind, stellte sich nach Ansicht des Gerichts nicht.
Lassen Sie die Rechnung des Dienstleisters deshalb nach Leistungen aufschlüsseln. Setzen Sie nur an, was zur Kontrolle der Behälter und zum Nachsortieren gehört. Zu anderen Leistungen hat der Bundesgerichtshof in diesem Urteil nichts entschieden.
Voraussetzungen: Mietvertrag und Wirtschaftlichkeit
- Mietvertrag: Er muss die Betriebskosten auf den Mieter übertragen. Für Kostenarten aus dem Katalog genügt grundsätzlich der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Das gilt auch, wenn die Kosten erst lange nach Vertragsschluss erstmals anfallen.
- Wirtschaftlichkeit: Sie müssen auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin vorgetragen, dass die Kontrolle die Müllkosten senkt. Der Mieter musste einen Verstoß darlegen und beweisen, das gelang nicht. Halten Sie dennoch fest, was die Kontrolle kostet und was sie bei den Müllgebühren einspart.
- Ausweis: Weisen Sie die Kosten unter Müllbeseitigung aus und bewahren Sie die Rechnungen des Dienstleisters auf.
Eine Übersicht aller Kostenarten bietet der Beitrag zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wenn Sie solche Positionen nicht selbst einordnen möchten, erstellen wir Ihre Nebenkostenabrechnung für das Mehrfamilienhaus.