Mehrere Mieter haften gemeinsam
Stehen zwei oder mehr Personen als Mieter im Vertrag, etwa ein Ehepaar, haften sie für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten grundsätzlich als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Sie können nach Ihrer Wahl jeden von ihnen ganz oder teilweise in Anspruch nehmen (§ 421 BGB).
Die Abrechnung ist nach dem BGH ein Rechenvorgang. Der Mieter, der sie bekommt, kann sie auch ohne die Mitmieter prüfen.
Was der BGH entschieden hat
Im Fall hatte ein Vermieter an ein Ehepaar vermietet. Die Nebenkostenabrechnung war an beide gerichtet, die zugehörige Heizkostenabrechnung ging aber nur der Ehefrau zu. Sie wollte die Nachzahlung nicht leisten, weil ihr Mann die Unterlagen nicht bekommen hatte. Der BGH gab dem Vermieter recht: Er darf die Abrechnung mit einer Nachforderung nur einem von mehreren Mietern erteilen und nur diesen auf die Nachzahlung in Anspruch nehmen (Urteil vom 28.4.2010, VIII ZR 263/09).
Die Fälligstellung muss also nicht einheitlich gegenüber allen Mietern erfolgen.
Warum der Versand an beide trotzdem sinnvoll ist
Die Abrechnung an einen Mieter reicht, um von genau diesem Mieter die Nachzahlung zu verlangen. Wer sich offenhalten will, von welchem Mieter er das Geld fordert, sollte die Abrechnung innerhalb der Frist allen Mietern zugehen lassen. Das ist vor allem wichtig, wenn ein Mieter ausgezogen ist oder sich ein Paar getrennt hat.
Auch der Mieter, der keine Abrechnung bekommen hat, behält seinen Anspruch auf eine Abrechnung.
Ausgleich zwischen den Mietern
Zahlt ein Mieter die ganze Nachzahlung, ist das für Sie als Vermieter erledigt. Wie die Mieter den Betrag untereinander verteilen, ist ihre Sache. Gesamtschuldner sind im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 426 Abs. 1 BGB). Der Mieter, der gezahlt hat, kann also von seinem Mitmieter in der Regel die Hälfte verlangen.
Für Sie heißt das: Sie müssen sich nicht darum kümmern, wer in der Wohnung wie viel verbraucht hat oder wie ein Paar seine Kosten teilt. Entscheidend ist nur, dass die Abrechnung den Mieter erreicht, von dem Sie das Geld verlangen, und zwar innerhalb der Abrechnungsfrist.
So gehen Vermieter praktisch vor
- Adressieren Sie die Nebenkostenabrechnung an alle Mieter, die im Mietvertrag stehen.
- Sorgen Sie dafür, dass sie bis zum Ende der Abrechnungsfrist zugeht (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Fügen Sie die Unterlagen bei, auf die sich die Abrechnung stützt, etwa die Heizkostenabrechnung des Messdienstes.
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