Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
In dem Fall wies die Abrechnung einer Vermieterin in Berlin für das Jahr 2016 eine „Notdienstpauschale“ von insgesamt 1.199,52 € aus. Sie hatte den Betrag dem Hausmeister dafür gezahlt, dass er bei Störungen wie Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten erreichbar war. Die Mieter zahlten die Nachforderung bis auf 102,84 €, den auf sie entfallenden Anteil an der Pauschale samt einem Zuschlag für das Ausfallwagnis. Die Klage der Vermieterin blieb in allen Instanzen ohne Erfolg.
Der Bundesgerichtshof stellte fest: Eine an den Hausmeister gezahlte Notdienstpauschale ist keine umlagefähige Betriebskostenposition, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter trägt.
Warum es Verwaltung ist und kein Hauswart
Die Kosten des Hauswarts, wie die Betriebskostenverordnung den Hausmeister nennt, sind umlagefähig (§ 2 Nr. 14 BetrKV), aber nur, soweit seine Arbeit nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Zum umlagefähigen Bereich zählt nach dem Urteil die routinemäßige Kontrolle und Überwachung im Sicherheits- und Ordnungsbereich, zum Beispiel ob Fluchtwege frei sind, die Beleuchtung funktioniert oder die Hausordnung eingehalten wird.
Die Notdienstpauschale vergütet etwas anderes: die Entgegennahme von Störungsmeldungen und gegebenenfalls das Veranlassen von Reparaturen durch Dritte. Das ist Verwaltung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Tagsüber gehen solche Meldungen an die Hausverwaltung oder den Vermieter. Nach dem Urteil macht es keinen Unterschied, ob der Vermieter sie außerhalb der Geschäftszeiten an einen Notdienst auslagert. Auch das Interesse der Mieter an schneller Hilfe ändert nichts, denn für die Einordnung als Betriebskosten kommt es darauf nicht an.
Wo das Urteil Ausnahmen nennt
Eine Sonderstellung hat laut Urteil die Notrufbereitschaft für einen Personenaufzug. Sie hängt mit der Beaufsichtigung und Überwachung der Anlage zusammen, die § 2 Nr. 7 BetrKV nennt, und die Betriebssicherheitsverordnung verlangt, dass auf Notrufe aus dem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert wird. Die Umlagefähigkeit solcher Kosten wird bejaht. Eine allgemeine Notdienstbereitschaft für alle denkbaren Störungen im Haus fällt nicht darunter.
Auch in Wartungsverträgen für Heizung, Aufzug oder Elektrik ist die Vergütung nicht ohne Weiteres vollständig umlagefähig. Es kommt darauf an, ob damit Leistungen aus dem Betriebskostenkatalog oder andere Leistungen wie Reparaturen abgegolten werden.
So gehen Sie mit der Hausmeisterrechnung um
- Prüfen Sie Vertrag und Rechnung auf Begriffe wie Notdienst, Bereitschaft, Rufbereitschaft oder Störungsdienst.
- Rechnen Sie diese Positionen aus den Hausmeisterkosten heraus, bevor Sie abrechnen.
- Ist nur ein Gesamtbetrag ausgewiesen, lassen Sie den Hausmeister die Vergütung aufteilen. Hilfsweise teilen Sie sie anhand des Vertrags oder einer Tätigkeitsaufstellung nachvollziehbar auf.
- Schließen Sie künftig getrennte Verträge über umlagefähige und nicht umlagefähige Arbeiten. Dann brauchen Sie in der Abrechnung keine Aufschlüsselung nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten, und der Mieter kann die Belege zu den nicht umlagefähigen Kosten nicht einsehen (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 33/15).
Welche Kostenarten im Übrigen umlagefähig sind, zeigt die Übersicht der umlagefähigen Betriebskosten, welche nicht, der Beitrag Nicht umlagefähige Nebenkosten. Einzelne Rechnungen prüfen Sie mit unserem Umlagefähig-Check.