Was unter die sonstigen Betriebskosten fällt
Der Katalog des § 2 BetrKV nennt in den Nummern 1 bis 16 die typischen Kostenarten. Nummer 17 fängt alles auf, was dort nicht steht, aber den Begriff der Betriebskosten erfüllt: Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Reparaturen und Verwaltung gehören auch hier nie dazu.
Warum die Kostenart einzeln im Mietvertrag stehen muss
Für die Kostenarten 1 bis 16 genügt der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Bei den sonstigen Betriebskosten reicht er nicht. Der Mieter soll erkennen können, welche Kosten auf ihn zukommen, denn grundsätzlich trägt der Vermieter die auf dem Grundstück ruhenden Lasten (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die einzelnen Kosten müssen deshalb im Mietvertrag benannt sein. Auch der bloße Eintrag „sonstige Betriebskosten“ genügt nicht (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).
Ob eine Klausel für künftig entstehende Kosten ausreicht, eine sogenannte Neukostenklausel, hat der BGH offen gelassen (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21). Wer Kosten sicher umlegen will, nennt sie im Vertrag einzeln.
Typische Beispiele aus der Rechtsprechung
- Dachrinnenreinigung: umlagefähig, wenn sie regelmäßig nötig ist, etwa weil hoher Baumbestand das Haus umgibt. Die einmalige Reinigung aus besonderem Anlass oder die Beseitigung einer bereits eingetretenen Verstopfung ist es nicht (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).
- Rauchmelder, Wartung: umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie erfasst. Die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft ist keine Mangelbeseitigung. Im entschiedenen Fall erfasste die Vereinbarung über die Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auch diese Wartung (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21).
- Rauchmelder, Miete der Geräte: nicht umlagefähig, denn sie ist den Kosten für den Kauf gleichzusetzen (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20).
- Prüfung der Elektroanlage: umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt. Auch ein Prüfturnus von vier Jahren genügt (BGH, Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06).
Laufend heißt wiederkehrend, und wirtschaftlich muss es sein
Sonstige Betriebskosten müssen laufend entstehen. Dafür genügen wiederkehrende Kosten, auch ein mehrjähriger Turnus reicht, wie der Vierjahresturnus bei der Elektroanlage. Ob Aufwendungen in noch längeren und nicht mehr überschaubaren Abständen noch laufende Kosten sind, hat der BGH offen gelassen. Außerdem gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB): Sie dürfen keine überflüssigen Maßnahmen auf den Mieter umlegen. Wer sich bei Prüfungen an die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften hält, handelt im Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsführung (BGH, Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06).
So gehen Sie bei der Abrechnung vor
Prüfen Sie vor der Abrechnung für jede Position der Nummer 17, ob sie im Mietvertrag namentlich genannt ist. Fehlt sie, tragen Sie die Kosten selbst. Nachträglich vereinbaren lässt sich die Umlage nur mit Zustimmung des Mieters (§ 311 Abs. 1 BGB). Bei neuen Mietverträgen zählen Sie die Kostenarten, die Sie umlegen wollen, einzeln auf, zum Beispiel „Kosten der regelmäßigen Dachrinnenreinigung“ und „Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder“. Wir gleichen jede Position mit Ihrem Mietvertrag ab, wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung von uns erstellen lassen.