Sperrmüll als Kosten der Müllbeseitigung
Zu den Betriebskosten gehören die Kosten der Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Betriebskosten sind Kosten, die laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Der Bundesgerichtshof hat Sperrmüll hier eingeordnet: Die Kosten entstehen zwar nicht jährlich, aber doch laufend, wenn Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Es sind Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter wiederkehrend entstehen (Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 137/09).
Der Fall betraf eine öffentlich geförderte Wohnung. Die dort angewandte Regelung für die Müllabfuhr ist die Vorgängerregelung von § 2 Nr. 8 BetrKV. Der Bundesgerichtshof hat den Gedanken später bestätigt: Für die Umlage ist unerheblich, ob der betroffene Mieter, andere Mieter oder Dritte die Maßnahme veranlasst haben und ob deren Verhalten rechtswidrig war (Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21).
Ob nur einzelne Bewohner den Sperrmüll abstellen, spielt für die Umlage also keine Rolle. Die Kosten verteilen Sie nach dem vereinbarten Umlageschlüssel auf alle Mieter.
Einmalige Entrümpelung bleibt beim Vermieter
Anders ist es bei einmaligen Aktionen, etwa dem Räumen eines Kellers oder Dachbodens nach einem Auszug. Solche Kosten entstehen nicht laufend im Sinne des § 1 Abs. 1 BetrKV.
Das Amtsgericht Bocholt hat 2025 einen Sperrmüllposten gestrichen. Es stützte sich auf den Maßstab des Bundesgerichtshofs und auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte, nach der die Kosten einer Entrümpelungsaktion keine laufenden Betriebskosten sind. Die Vermieterin hatte trotz Hinweises des Gerichts nicht vorgetragen, ob solche Kosten schon mehrfach angefallen waren oder regelmäßig Sperrmüll entfernt werden musste. Das Gericht ging deshalb von einer einmaligen Entrümpelungsaktion aus (AG Bocholt, Urteil vom 28.03.2025, 21 C 10/24; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.01.2020, 151 C 89/18). Für Sie heißt das: Sie sollten belegen können, dass die Kosten wiederkehren.
Mietvertrag und Wirtschaftlichkeit
Die Umlage setzt voraus, dass der Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB). Für Kostenarten aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung genügt grundsätzlich der Verweis darauf (BGH, VIII ZR 117/21). Sperrmüll gehört zur Müllbeseitigung und damit zu diesem Katalog.
Auch hier gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB): Sie müssen auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Im Streit muss der Mieter einen Verstoß darlegen und beweisen. Holen Sie bei größeren Aktionen trotzdem Vergleichsangebote ein und bewahren Sie sie auf.
So belegen Sie, dass die Kosten wiederkehren
- Notieren Sie jede Abholung mit Datum, Ort und Anlass.
- Bewahren Sie zu jeder Abholung die Rechnung auf, auch aus den Vorjahren.
- Weisen Sie den Sperrmüll als eigene Position unter Müllbeseitigung aus, statt ihn in einer Sammelposition zu verstecken.
Die Abgrenzung zu Reparatur und Verwaltung erklären die Beiträge zu den umlagefähigen und den nicht umlagefähigen Nebenkosten. Ob eine einzelne Rechnung umlagefähig ist, prüfen Sie mit dem Umlagefähig-Checker.