Warum Wohnungsmieter die Verwaltung nie zahlen
Neben der Miete darf ein Wohnungsmieter nur Betriebskosten zahlen (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Kosten der Verwaltung gehören ausdrücklich nicht dazu: Die Betriebskostenverordnung nimmt sie in § 1 Abs. 2 Nr. 1 heraus. Gemeint sind etwa das Honorar einer Hausverwaltung, Buchhaltung, Prüfung der Belege und der Aufwand für die Nebenkostenabrechnung selbst.
Eine Klausel, die das bei Wohnraum trotzdem auf den Mieter schiebt, ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). Die Kosten bleiben dann bei Ihnen. Mehr dazu in unserem Beitrag Diese Kosten dürfen Sie nicht umlegen.
Bei Gewerbe gilt Vertragsfreiheit
Für Laden, Praxis oder Büro gelten die Schutzregeln des Wohnraummietrechts nicht. Vermieter und Gewerbemieter dürfen frei vereinbaren, welche Kosten der Mieter neben der Miete trägt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Klausel über die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung auch in einem vorgedruckten Mietvertrag wirksam ist. Sie ist weder überraschend noch zu unklar, auch wenn kein Betrag und keine Obergrenze genannt sind (BGH, Urteil vom 9.12.2009, XII ZR 109/08).
Was mit Verwaltungskosten gemeint ist, lässt sich nach dem BGH mit der Definition in der Betriebskostenverordnung bestimmen (Urteil vom 24.2.2010, XII ZR 69/08).
Die Bedingung: Die Verwaltung steht im Vertrag
Ohne Vereinbarung zahlt auch der Gewerbemieter keine Verwaltungskosten. Steht im Mietvertrag nur, dass der Mieter die Nebenkosten oder Betriebskosten trägt, reicht das nicht. Denn die Verwaltung gehört gerade nicht zu den Betriebskosten.
Die Kosten müssen außerdem angemessen sein. Überhöhte Rechnungen muss der Mieter nicht tragen. Ihn schützt das Gebot, wirtschaftlich zu handeln, das auch bei Gewerbe gilt.
Laden und Wohnungen im selben Haus
Im gemischten Haus legen Sie die Verwaltungskosten nur auf den Laden um, und zwar nur seinen Anteil. Den Rest tragen Sie selbst, denn die Wohnungsmieter zahlen nichts davon. Den Anteil des Ladens bestimmt der Verteilerschlüssel aus dem Gewerbemietvertrag, meist die Fläche.
Wie Sie Wohnungen und Gewerbe in einer Abrechnung sauber trennen, steht in unserem Beitrag zur Mischnutzung.
Was Sie jetzt tun sollten
- Lesen Sie den Mietvertrag mit Ihrem Laden oder Büro: Stehen die Kosten der Hausverwaltung ausdrücklich drin?
- Wenn ja: Nehmen Sie den Anteil in die Nebenkostenabrechnung des Gewerbemieters auf.
- Wenn nein: Ergänzen Sie die Klausel beim nächsten Vertrag. Bei bestehenden Verträgen geht das nur mit Zustimmung des Mieters.
Wenn Sie die Abrechnung für ein Haus mit Laden nicht selbst machen wollen, erstellen wir sie für Sie: Nebenkostenabrechnung für das Mehrfamilienhaus.