Gemeinsame Abrechnung nach Fläche ist zulässig
Liegen Wohnungen und Gewerbeeinheiten in einem Haus, etwa ein Laden im Erdgeschoss oder eine Praxis im ersten Stock, dürfen Sie die Betriebskosten grundsätzlich gemeinsam nach dem Flächenmaßstab verteilen. § 556a Abs. 1 BGB verlangt keinen generellen Vorwegabzug der Kosten, die auf die Gewerbeflächen entfallen (BGH, Urteil vom 25.10.2006, VIII ZR 251/05).
Vorwegabzug heißt: Bestimmte Kosten werden vorab dem Gewerbe zugeordnet, und nur der Rest wird auf die Wohnungen verteilt.
Wann ein Vorwegabzug nötig ist
Ein Vorwegabzug kann aus Billigkeitsgründen geboten sein, wenn die gemeinsame Umlage die Wohnungsmieter erheblich mehr belastet, als wenn Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet würden. Das wird für jede Kostenart einzeln geprüft (BGH, Urteil vom 11.8.2010, VIII ZR 45/10).
Pauschale Hinweise auf mehr Publikumsverkehr oder auf einen Betriebskostenspiegel reichen dafür nicht. Entscheidend sind die konkreten Verhältnisse im Haus. Der BGH nennt als Beispiel eine Gaststätte oder einen Discounter, die den Reinigungsbedarf so erhöhen können, dass sich die Kosten vervielfachen. Gartenpflege und Gebäudeversicherung werden durch Büros, Arztpraxen oder Läden dagegen nicht zwingend teurer.
Wer die Mehrkosten beweisen muss
Rechnen Sie ohne Vorwegabzug ab, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass die gewerbliche Nutzung bei einer Kostenart zu einer erheblichen Mehrbelastung führt (BGH, VIII ZR 251/05). Dazu kann er Auskunft und Einsicht in die Belege verlangen. Ein hoher Gewerbeanteil am Haus allein kehrt die Beweislast nicht um (BGH, VIII ZR 45/10).
Auch bei der Grundsteuer sah der BGH keinen Vorwegabzug als geboten an, weil sie nicht vom Ertrag oder von der Nutzung abhängt (BGH, Urteil vom 10.5.2017, VIII ZR 79/16).
Fehlt ein nötiger Vorwegabzug: kein Formfehler
Ein fehlender Vorwegabzug macht die Nebenkostenabrechnung nicht formell unwirksam. Es geht um ihre inhaltliche Richtigkeit: Der betroffene Betrag wird korrigiert, die übrige Abrechnung bleibt bestehen (BGH, VIII ZR 45/10).
Praktisch sinnvoll ist, bei jeder Kostenart kurz zu prüfen, ob das Gewerbe sie spürbar erhöht, etwa bei Müll, Wasser oder Reinigung. Wenn Sie das nicht selbst rechnen wollen: Wir erstellen auch Abrechnungen für Häuser mit Wohnungen und Gewerbe, siehe Nebenkostenabrechnung für das Mehrfamilienhaus.