Contracting: Wärmelieferung nicht automatisch umlagefähig

Was § 556c BGB regelt

Der Mieter trägt die Kosten einer Wärmelieferung (Contracting, also die Lieferung von Heizwärme durch einen Dritten, der die Anlage betreibt) nach § 556c BGB unter bestimmten Voraussetzungen als Betriebskosten. Die Vorschrift gilt, wenn der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen hat und der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf eine eigenständig gewerbliche Lieferung umstellt. Dann muss Folgendes erfüllt sein:

• Die Wärme kommt mit verbesserter Effizienz aus einer neuen Anlage des Lieferanten oder aus einem Wärmenetz. Bei einem Jahresnutzungsgrad der bisherigen Anlage von mindestens 80 Prozent genügt eine bessere Betriebsführung.
• Die Kosten der Wärmelieferung übersteigen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht.

Die Umstellung kündigen Sie spätestens drei Monate vorher in Textform an, etwa per Brief oder E-Mail. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

Der Fall: Einzelöfen, dann Contracting

Im entschiedenen Fall waren alle Wohnungen eines Berliner Mehrfamilienhauses bis 2015 mit elektrischen Nachtspeicherheizungen ausgestattet. Die Mieter betrieben sie selbst und zahlten den Strom direkt an ihren Anbieter. Der Mietvertrag von 1971 sah keine Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten vor. 2015 errichtete ein Wärmelieferant eine neue zentrale Anlage, die in seinem Eigentum blieb.

Die Vermieterin teilte den Mietern mit, sie seien angeschlossen und künftige Abrechnungen enthielten die Heizkosten, und verlangte monatliche Vorauszahlungen. Die Mieter zahlten. Für die Jahre 2017 bis 2020 forderte die Vermieterin dann Nachzahlungen, die sämtliche Contractingkosten enthielten.

Was der BGH entschieden hat

Der BGH (Urteil vom 20. Mai 2026, VIII ZR 46/25; Pressemitteilung Nr. 090/2026) hält § 556c BGB weder direkt noch entsprechend für anwendbar, ebenso im Parallelverfahren VIII ZR 47/25. Die Vorschrift setzt voraus, dass der Mieter die Wärmekosten bei der Umstellung als Betriebskosten zu tragen hat. Die Mieter hatten sie aber nicht aufgrund einer Umlagevereinbarung getragen, sondern als Stromkunden selbst bezahlt. Eine Gesetzeslücke, die man durch entsprechende Anwendung schließen müsste, sieht der Senat nicht.

Trotzdem war die Vermieterin nicht ohne Anspruch. Nach den bisherigen Feststellungen hatten sich die Parteien stillschweigend zumindest auf die Umlage des Kostenanteils geeinigt, der auch bei einer Zentralheizung des Vermieters angefallen wäre (§ 7 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizkostenV). Dafür genügte, dass die Vermieterin die Umlage der Heizkosten angekündigt hatte und die Mieter danach die Vorauszahlungen zahlten.

Offen: Dürfen auch die übrigen Kosten umgelegt werden?

Das Entgelt für die Wärmelieferung kann mehr enthalten als die Betriebskosten einer eigenen Anlage. Es umfasst auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn (§ 7 Abs. 4 HeizkostenV). Ob die Mieter auch diese Kosten tragen müssen, hat der BGH nicht entschieden. Er hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Es kommt darauf an, wie die Mieter die Mitteilung der Vermieterin verstehen mussten: ob sie nur den Anteil einer Zentralheizung meinte oder die gesamten Kosten der Wärmelieferung.

Vor der Einführung des § 556c BGB im Jahr 2013 galt nach der damaligen Rechtsprechung des BGH: Ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag oder Zustimmung des Mieters durften die Kosten der Wärmelieferung nicht umgelegt werden. Eine Verweisung auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag konnte dafür genügen.

Was Vermieter daraus mitnehmen

• Prüfen Sie vor der Umstellung, ob Ihre Mieter die Wärmekosten bisher als Betriebskosten tragen. Dann gilt § 556c BGB mit seinen Voraussetzungen und der Ankündigung drei Monate vorher.
• Haben die Mieter die Wärme bisher selbst bezahlt, etwa über Einzelöfen, hilft § 556c BGB nicht. Holen Sie dann vor der Umstellung die Zustimmung der Mieter zur Umlage der Wärmelieferungskosten ein und halten Sie sie schriftlich fest.
• Verlassen Sie sich nicht darauf, dass gezahlte Vorauszahlungen alles abdecken. Für den Teil über die Kosten einer Zentralheizung hinaus ist die Rechtslage offen.

Wenn Sie die Heizkosten nach einer Umstellung sauber in die Abrechnung bringen wollen, können Sie die Nebenkostenabrechnung für Ihr Mehrfamilienhaus erstellen lassen.