Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Geklagt hatte ein Vermieter gegen Mieter einer Erdgeschosswohnung in einer Seniorenanlage. Das Haus hatte einen Aufzug. Ein Keller oder Dachboden, den man damit erreicht, gehörte nicht zur Mietsache. Für 2004 forderte der Vermieter 141,37 € Aufzugskosten, nach der Wohnfläche umgelegt. Der Mietvertrag war ein Formularvertrag und führte den Aufzug in der Betriebskostenaufstellung auf.
Der Bundesgerichtshof entschied: Die formularvertragliche Beteiligung des Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. Sie entspricht dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach Betriebskosten ohne andere Vereinbarung nach der Wohnfläche umzulegen sind.
Warum der Nutzen keine Rolle spielt
Das Gericht begründet das mit der Praktikabilität. Eine Verteilung nach tatsächlicher Nutzung wäre kaum umsetzbar. Man müsste nach Stockwerk unterscheiden und womöglich nach der Zahl der Nutzer je Wohnung. Das würde die Abrechnung unübersichtlich machen. Der Mieter muss deshalb einen einheitlichen, verallgemeinernden Maßstab grundsätzlich hinnehmen, auch wenn er die Anlage nicht sinnvoll nutzen kann. Vor- und Nachteile können sich bei den verschiedenen Kostenarten zudem ausgleichen.
Eine Grenze nennt das Urteil: Nur ein Fall krasser Unbilligkeit kann dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch auf eine andere Verteilung geben (§ 242 BGB). Der lag dort nicht vor.
Welche Aufzugskosten Sie umlegen dürfen
§ 2 Nr. 7 BetrKV nennt für den Personen- oder Lastenaufzug:
- den Betriebsstrom,
- die Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,
- die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft,
- die Reinigung der Anlage.
Reparaturen zählen nicht dazu. Sie sind Instandsetzung und bleiben beim Vermieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Enthält ein Vollwartungsvertrag auch Reparaturen, müssen Sie diesen Anteil vor der Umlage herausrechnen. Wie das geht, erklärt der Beitrag Wartungskosten umlegen.
Die Kosten einer Notrufbereitschaft für einen Personenaufzug gelten als umlagefähig, weil § 2 Nr. 7 BetrKV die Beaufsichtigung und Überwachung der Anlage nennt (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019, VIII ZR 62/19).
So verteilen Sie die Kosten
Haben Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, verteilen Sie die Aufzugskosten nach der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Dabei ist nach dem Urteil grundsätzlich auf die Gesamtwohnfläche des Hauses abzustellen. Gilt im Vertrag ein anderer Schlüssel, bindet er Sie. Prüfen Sie in jedem Fall zwei Dinge. Der Mietvertrag muss die Aufzugskosten umlegen, entweder durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder durch eine Aufstellung der Kostenarten. Und die Flächen müssen stimmen, auf die Sie verteilen. Welche Schlüssel es gibt, zeigt der Beitrag Umlageschlüssel.
Wenn Sie die Verteilung nicht selbst rechnen möchten, erstellen wir Ihre Nebenkostenabrechnung für das Mehrfamilienhaus mit dem Schlüssel aus Ihrem Mietvertrag.