Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Nach § 556 Abs. 4 BGB hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege zu gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen. Der Bundesgerichtshof hat 2018 klargestellt, was bei den Heizkosten dazugehört: auch die Einzelverbrauchsdaten der anderen Nutzer des gemeinsam versorgten Hauses (Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17).
Der Mieter soll damit prüfen können, ob der Gesamtverbrauch zur Summe der Einzelwerte passt, ob die Werte der anderen Wohnungen zutreffen oder ob sonst Bedenken gegen die Verteilung bestehen. Ein besonderes Interesse muss er nicht darlegen. Das allgemeine Interesse, die Abrechnung zu kontrollieren, genügt.
Der Bundesgerichtshof leitet das aus der Rechenschaftspflicht des Vermieters ab (§ 259 Abs. 1 BGB): Wer abrechnet, muss auf Verlangen die Belege vorlegen. Die Abrechnung nennt nur Summen. Ob der Gesamtverbrauch richtig auf die Wohnungen verteilt wurde, erkennt der Mieter erst anhand der Einzelwerte.
Der entschiedene Fall
Die Mieter bewohnten 94 Quadratmeter in einem Haus mit rund 760 Quadratmetern Wohnfläche. Ihre Wohnung hing an einem Heizkreis, an den knapp 720 Quadratmeter angeschlossen waren. Das sind etwa 13 Prozent der Fläche. Laut Abrechnung entfielen aber 42,8 Prozent (2013) und 47 Prozent (2014) der gemessenen Verbrauchseinheiten auf sie. Die Vermieterin verlangte für beide Jahre zusammen 5.310,43 Euro nach.
Die Mieter wollten die Ablesebelege der anderen Wohnungen und Gewerbeeinheiten sehen. Die Vermieterin lehnte das ab und sah den Grund für die Höhe der Kosten im Heizverhalten der Mieter. Der Bundesgerichtshof wies die Klage auf die Nachzahlung ab, vorerst.
Dass die Werte der eigenen Wohnung unstreitig so abgelesen worden waren, änderte daran nichts. Auch dann darf der Mieter wissen wollen, ob die Verteilung auf alle Nutzer des Heizkreises aufgeht.
Verweigerte Einsicht: Der Mieter muss vorerst nicht zahlen
Ein Mieter ist zu Nachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist. Die Klage der Vermieterin wurde deshalb als derzeit unbegründet abgewiesen. Das Gericht verurteilte die Mieter nicht einmal Zug um Zug zur Zahlung, also Zahlung gegen Gewährung der Einsicht: Es wäre sinnwidrig, einen Mieter, der die Abrechnung erst noch nachprüfen will, sofort zur Zahlung des ungeprüften Betrags zu verurteilen. Eine Gelegenheit, die Belege nachträglich vorzulegen, bekam die Vermieterin in diesem Verfahren nicht mehr.
Hinzu kommt die Beweislast. Bei einer Nachforderung aus einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung müssen Sie die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Kosten darlegen und im Streitfall beweisen. Ohne vollständige Ablesebelege fällt das schwer.
So bereiten Sie sich vor
- Bewahren Sie die Ablesebelege oder die Verbrauchsauswertung des Messdienstes für alle Wohnungen des Heizkreises auf, nicht nur für die Wohnung, die gerade fragt.
- Halten Sie eine Aufstellung bereit, die den Gesamtverbrauch und die Einzelwerte je Wohnung zeigt. Für den Abgleich zählen die Werte je Wohnung, nicht die Namen der Nachbarn.
- Bieten Sie zügig einen Termin an. Wie die Belegeinsicht allgemein abläuft, steht im Beitrag zur Belegeinsicht.
- Zum Datenschutz enthält das Urteil keine Aussage. Klären Sie bei Bedenken die Form der Einsicht vorab mit einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt.
Wenn Sie die Heizkosten samt Belegen nicht selbst zusammenstellen möchten, erstellen wir Ihre Nebenkostenabrechnung für das Mehrfamilienhaus aus den Werten Ihres Messdienstes.