Auf die Nutzung kommt es nicht an
Gartenpflege gehört zu den Nebenkosten, die Sie auf Mieter umlegen dürfen (§ 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung). Dazu zählen die Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen, das Erneuern von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen und von Zugängen und Zufahrten, die nicht öffentlich sind.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Kosten auch Mieter tragen, die den Garten nicht nutzen können. Im Fall durften die Mieter die Grünfläche nicht einmal betreten. Die Begründung: Ein gepflegter Garten verschönert die ganze Wohnanlage und hebt damit auch die Wohnqualität der Mieter, die ihn nie betreten. Ein verwahrloster Garten mindert dagegen den Wohnwert für alle.
Was im Mietvertrag stehen muss
Umlegen dürfen Sie nur, was der Mietvertrag auf den Mieter überträgt. Meist steht dort, dass der Mieter die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung trägt, oder die Gartenpflege ist ausdrücklich genannt. Fehlt beides, zahlen Sie die Gartenpflege selbst.
Verteilt werden die Kosten nach dem Schlüssel aus dem Mietvertrag, meist nach Wohnfläche. Steht dort nichts, gilt nach § 556a BGB die Wohnfläche.
Die Ausnahme: Garten zur alleinigen Nutzung
Anders ist es bei Flächen, die Sie selbst oder ein einzelner Mieter allein nutzen, etwa der eingezäunte Garten der Erdgeschosswohnung oder Ihr eigener Garten hinter dem Haus. Die Pflegekosten für solche Flächen dürfen Sie den übrigen Mietern nicht berechnen.
Nutzt ein Mieter einen Garten allein, kann sein Mietvertrag ihm die Pflege oder deren Kosten übertragen. Die anderen Mieter zahlen dafür nichts.
So steht die Gartenpflege in der Abrechnung
Die Gartenpflege steht als eigene Kostenart in der Nebenkostenabrechnung. Für jede Kostenart nennen Sie die Gesamtkosten des Hauses, den Schlüssel, nach dem Sie verteilen, und den Anteil der Wohnung. Am Ende ziehen Sie die Vorauszahlungen des Mieters ab.
Bewahren Sie die Rechnungen der Gartenfirma auf. Ihr Mieter darf die Belege einsehen und prüfen, ob nur laufende Pflege abgerechnet wurde.
Was Vermieter jetzt tun sollten
- Prüfen Sie im Mietvertrag, ob die Gartenpflege auf den Mieter übertragen ist.
- Trennen Sie gemeinschaftliche Flächen von Gärten, die nur Sie oder ein einzelner Mieter nutzen.
- Lassen Sie sich Rechnungen der Gartenfirma so ausstellen, dass Pflege und Neuanlage getrennt stehen. Die Neuanlage eines Gartens ist keine laufende Pflege.
Wenn Sie die Abrechnung nicht selbst machen wollen, erstellen wir Ihre Nebenkostenabrechnung mit allen Kosten, die Ihr Mietvertrag erlaubt.