Zuerst zählt der Mietvertrag
Ein Umlageschlüssel ist der Maßstab, nach dem die Gesamtkosten auf die Mieter verteilt werden. Üblich sind Wohnfläche, Personenzahl, Zahl der Wohneinheiten, Miteigentumsanteile und Verbrauch. Das Gesetz greift nur ein, wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).
Lesen Sie deshalb zuerst den Mietvertrag. Ein dort vereinbarter Schlüssel bindet beide Seiten, und zwar für jede Kostenart, für die er gilt. Fehlt eine Regelung, gelten die Auffangregeln der nächsten Abschnitte.
Ohne Regelung: Wohnfläche, aber Verbrauch geht vor
Haben die Parteien nichts vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Kosten, die vom erfassten Verbrauch oder von der erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, verteilen Sie dagegen nach einem Maßstab, der diesen Unterschied abbildet (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Misst ein Zähler den Wasserverbrauch der Wohnung, rechnen Sie das Wasser deshalb nach dem gemessenen Verbrauch ab und nicht nach der Fläche.
Vermietete Eigentumswohnung: der Schlüssel der WEG
Für vermietetes Wohnungseigentum gilt eine eigene Auffangregel. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Maßstab umzulegen, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt (§ 556a Abs. 3 BGB). Das ist meist der Miteigentumsanteil. Die Eigentümer tragen die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis ihrer Anteile, sofern sie nichts anderes beschlossen haben (§ 16 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Den Schlüssel finden Sie in der Regel in Ihrer Hausgeldabrechnung.
Nennt der Mietvertrag dagegen einen anderen Schlüssel als die Eigentümergemeinschaft, etwa die Wohnfläche, gilt der Vertrag. Sie müssen die Werte aus der Hausgeldabrechnung dann umrechnen. Widerspricht der Maßstab der Gemeinschaft billigem Ermessen, führt er also zu einem unangemessenen Ergebnis, wird nach Absatz 1 umgelegt, im Regelfall nach der Wohnfläche. Die Auffangregel gilt seit dem 1. Dezember 2020. Ob sie auch für ältere Mietverträge ohne Schlüsselvereinbarung gilt, ist nicht abschließend geklärt.
Heizung und Warmwasser: überwiegend nach Verbrauch
Für Heizung und Warmwasser gilt vorrangig die Heizkostenverordnung. Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten verteilen Sie nach dem erfassten Verbrauch, den Rest nach der Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizkostenV). Die Verordnung geht abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag vor, außer bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV).
Weitere Hinweise zu den Schlüsseln und ihren Fallen stehen im Beitrag Umlageschlüssel richtig wählen. Wenn Sie die Werte aus der Hausgeldabrechnung nicht selbst übertragen möchten, können Sie die Nebenkostenabrechnung für Ihre Eigentumswohnung erstellen lassen.