Das Leerstandsrisiko trägt der Vermieter
Der Bundesgerichtshof stellt klar: Der Vermieter trägt das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko. Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten kann er deshalb grundsätzlich nicht auf die Mieter abwälzen (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Zeiten ohne Mieter, etwa zwischen Auszug und Neuvermietung, bleiben bei Ihnen.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt das Gleiche: Der Hausgeldanteil der Monate ohne Mieter bleibt bei Ihnen, an den Mieter geben Sie nur die umlagefähigen Positionen für seine Mietzeit weiter. Welche das sind, zeigt der Beitrag Welche Positionen der WEG-Abrechnung Sie auf den Mieter umlegen dürfen.
Mehrfamilienhaus: Die Gesamtwohnfläche bleibt der Maßstab
Ohne andere Vereinbarung werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB). Dann ist die Gesamtwohnfläche des Hauses der Maßstab, leere Wohnungen eingeschlossen. Das gilt nach dem BGH auch für Kosten, die vom Verbrauch abhängen, aber mangels Erfassung nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Wer die leere Wohnung aus der Rechnung nimmt und nur durch die vermietete Fläche teilt, verteilt den Leerstand verdeckt auf die Mieter.
Eine Anpassung des Schlüssels kommt nur in Betracht, wenn das Festhalten am Vertrag unzumutbar wäre (Störung der Geschäftsgrundlage). Bei geringem oder kurzem Leerstand ist das nicht der Fall (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05).
Heizung: Auch die Grundkosten der leeren Wohnung tragen Sie
Von den Kosten der zentralen Heizungsanlage sind 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). In der leeren Wohnung fällt kaum Verbrauch an, der Flächenanteil, die Grundkosten, aber schon. Nach dem Gedanken der BGH-Entscheidung, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko trägt, bleibt dieser Anteil bei Ihnen. Melden Sie Ihrem Messdienst deshalb die Zeiten, in denen eine Wohnung leer stand.
Steuerlich: Leerstand als Werbungskosten
Wollen Sie die Wohnung weiter vermieten, können die Leerstandskosten Werbungskosten sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bleiben Aufwendungen für eine zuvor auf Dauer vermietete, nun leerstehende Wohnung abziehbar, solange Sie den Entschluss zur Vermietung nicht endgültig aufgegeben haben. Für ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen tragen Sie die Feststellungslast (BFH, Urteil vom 11.12.2012, IX R 14/12). Heben Sie deshalb Inserate und Nachweise zu Besichtigungen auf und sprechen Sie die Absetzung mit Ihrem Steuerberater ab.
So bilden Sie Leerstand in der Abrechnung ab
Wie Sie Leerstand beim Personenschlüssel und bei den Heizkosten genau abbilden, steht im Beitrag Leerstand in der Nebenkostenabrechnung. Den Leerstandsanteil weisen wir in der Nebenkostenabrechnung für das Mehrfamilienhaus offen als Anteil des Vermieters aus.