Der Fall vor dem Bundesgerichtshof
Eine Vermieterin hatte für das Haus eine Sach- und Haftpflichtversicherung erst abgeschlossen, als die Mieterin schon eingezogen war. Mit der Nebenkostenabrechnung verlangte sie den Anteil der Mieterin. Der Bundesgerichtshof gab ihr recht: Der Mietvertrag verwies auf den Katalog der umlagefähigen Kosten, in dem die Versicherung steht, und er erlaubte die Umlage neu entstehender Betriebskosten.
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag in zwei Schritten
- Steht die Kostenart drin? Die Versicherung muss als Nebenkosten genannt sein, ausdrücklich oder über einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Dort zählen zur Sach- und Haftpflichtversicherung etwa der Schutz gegen Feuer, Sturm, Wasser und andere Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug (§ 2 Nr. 13).
- Dürfen neue Nebenkosten verteilt werden? Gesucht ist ein Satz, nach dem der Mieter auch Nebenkosten trägt, die erst nach Vertragsschluss entstehen.
Nur wenn beides zutrifft, gehört die neue Versicherung in die Abrechnung.
So steht die Versicherung in der Abrechnung
Die neue Versicherung erscheint in der Nebenkostenabrechnung wie jede andere Kostenart: mit den Gesamtkosten des Hauses, dem Schlüssel, nach dem Sie verteilen, und dem Anteil der Wohnung. Mehrere Versicherungen für das Gebäude dürfen Sie unter einer Position zusammenfassen, etwa die Gebäudeversicherung und die Haftpflicht unter „Versicherungen“.
Heben Sie den Versicherungsschein und die Beitragsrechnung auf. Ihr Mieter darf die Belege einsehen und prüfen, ob nur Versicherungen für das Gebäude abgerechnet wurden. Steht in der Rechnung ein Beitrag für eine Versicherung, die nur Sie als Vermieter schützt, rechnen Sie diesen Teil vorher heraus.
Wenn der zweite Satz fehlt
Fehlt die Regelung für neue Nebenkosten, tragen Sie die neue Versicherung in der Regel selbst. Ob im Einzelfall etwas anderes gilt, etwa durch Auslegung des Vertrags, ist eine Rechtsfrage. Individuelle Rechtsfragen klärt Ihr Anwalt.
Was Vermieter jetzt tun sollten
- Lesen Sie den Abschnitt zu den Nebenkosten in jedem Mietvertrag, bevor Sie eine neue Versicherung in die Abrechnung nehmen.
- Verwenden Sie für neue Mietverträge eine Klausel, die neu entstehende Nebenkosten erfasst.
- Weisen Sie die Versicherung in der Abrechnung als eigene Kostenart mit Gesamtbetrag und Verteilerschlüssel aus.
Wir nehmen in Ihre Nebenkostenabrechnung jede Kostenart auf, die Ihr Mietvertrag erlaubt.