Zwei Fristen, die oft verwechselt werden
Die bekannte Frist von einem Jahr betrifft nur die Abrechnung selbst: Die Abrechnung für 2025 muss bis zum 31. Dezember 2026 beim Mieter sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, ist eine Nachzahlung in der Regel ausgeschlossen.
Ist die Abrechnung rechtzeitig angekommen, läuft für das Eintreiben der Nachzahlung eine andere, längere Frist: die Verjährung von drei Jahren. Die beiden haben nichts miteinander zu tun.
Wann die drei Jahre beginnen
Die drei Jahre beginnen nicht am Tag, an dem die Abrechnung ankommt. Sie beginnen am Ende dieses Jahres, also am 31. Dezember um Mitternacht (§ 199 Abs. 1 BGB). Fällig wird die Nachzahlung frühestens, wenn die Abrechnung beim Mieter ist. Deshalb kann die Verjährung frühestens mit dem Ende des Jahres beginnen, in dem die Abrechnung zugegangen ist.
Das gilt in beide Richtungen: Auch ein Guthaben des Mieters verjährt nach drei Jahren.
Was die Verjährung anhält
Eine einfache Zahlungserinnerung oder Mahnung hält die Verjährung nicht an. Sie ist trotzdem sinnvoll, weil viele Mieter danach zahlen.
Angehalten wird die Verjährung vor allem durch:
- einen gerichtlichen Mahnbescheid (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB),
- eine Klage (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Zahlt der Mieter einen Teil der Nachzahlung, erkennt er die Forderung damit an. Die Verjährung beginnt dann neu (§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Was Sie jetzt tun sollten
- Notieren Sie, wann die Abrechnung beim Mieter angekommen ist, und heben Sie den Nachweis auf.
- Erinnern Sie schriftlich, wenn nach etwa einem Monat nichts gezahlt ist.
- Zahlt der Mieter weiter nicht, beantragen Sie rechtzeitig vor dem Ende der drei Jahre einen Mahnbescheid.
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