Warum die Nachzahlung für eine fristlose Kündigung meist nicht reicht
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in zwei Fällen möglich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Entweder ist der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug. Oder er ist über mehr als zwei Termine mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht.
Ob auch eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung zu diesem Rückstand zählt, hat der BGH am 13. August 2024 ausdrücklich offengelassen. Er verweist darauf, dass die ganz überwiegende Auffassung das verneint (BGH, Beschluss vom 13. August 2024, VIII ZR 255/21). Ganz sicher ist die Lage damit nicht. Wer allein wegen einer offenen Nachzahlung fristlos kündigt, geht ein erhebliches Risiko ein. Sind dagegen Monatsmieten offen, prüfen Sie die Voraussetzungen der Vorschrift nur mit diesen Mieten. Die Nachzahlung bleibt nach überwiegender Ansicht außen vor.
Die ordentliche Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse
Mit einer ordentlichen Kündigung können Sie das Mietverhältnis nur beenden, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein solches Interesse liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob eine einzelne offene Nachzahlung dafür ausreicht, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob die Forderung berechtigt ist und ob den Mieter ein Verschulden trifft. Lassen Sie jede Kündigung vorher anwaltlich prüfen. Das ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Erst nachfragen und die Belege anbieten
Die Nachforderung wird grundsätzlich mit der Erteilung der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Eine Prüffrist für den Mieter müssen Sie nicht abwarten. Er kann die Zahlung aber nach § 273 Abs. 1 BGB zurückhalten, solange Sie ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglichen (BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05). Im entschiedenen Fall genügte es, dass der Vermieter die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen in seinen Büroräumen angeboten hatte.
Fragen Sie deshalb zuerst freundlich nach dem Grund der ausbleibenden Zahlung und bieten Sie Belegeinsicht an. Wie sie abläuft, erklärt der Beitrag Belegeinsicht.
Stufenweise vorgehen: Erinnerung, Mahnung, Mahnbescheid
Gehen Sie nach der Nachfrage in Stufen vor:
- Erinnern Sie schriftlich und nennen Sie eine neue Zahlungsfrist.
- Mahnen Sie schriftlich, wenn auch das nichts bewirkt.
- Beantragen Sie den Mahnbescheid oder erheben Sie Klage, wenn der Mieter die Forderung nicht bestreitet und trotzdem nicht zahlt.
Bestreitet der Mieter die Abrechnung, gehört der Fall in anwaltliche Hände. Die Forderung verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie davon Kenntnis hatten (§ 199 Abs. 1 BGB). Der Anspruch entsteht mit der Abrechnung, die dem Mieter zugeht. Geht sie 2026 zu, endet die Verjährung mit Ablauf des 31. Dezember 2029.
Einzelheiten zu Fälligkeit, Mahnung und Verjährung stehen im Beitrag Nachzahlung durchsetzen. Durchsetzbar ist eine Nachforderung nur mit einer formell korrekten Abrechnung, die Sie von uns erstellen lassen können.