Die Regel: Reinigung der Heizungsanlage
Die Betriebskostenverordnung zählt zu den Kosten der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich auch die Kosten ihrer Reinigung (§ 2 Nr. 4 a BetrKV). Der Bundesgerichtshof hat am 11. November 2009 entschieden, dass der Öltank zur Heizungsanlage gehört. Die Kosten seiner Reinigung sind deshalb Heizkosten und können auf die Mieter umgelegt werden (VIII ZR 221/08). Voraussetzung ist wie immer, dass der Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter überträgt.
Keine Reparatur, sondern Pflege
Viele Mieter halten die Tankreinigung für Instandhaltung, die der Vermieter selbst zahlen müsste. Der BGH sieht das anders. Instandhaltung beseitigt Mängel, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstehen. Bei der Reinigung wird dagegen Ölschlamm entfernt, damit die Anlage weiter zuverlässig läuft. Ein Mangel wird dabei nicht behoben.
Auch seltene Kosten sind laufende Kosten
Betriebskosten müssen laufend entstehen. Das heißt nicht, dass sie jedes Jahr anfallen müssen. Auch Kosten, die in Abständen von mehreren Jahren wiederkehren, gelten als laufend. Der BGH verweist dazu auf die Prüfung von Elektroanlagen, die ebenfalls nur alle paar Jahre fällig ist.
Im entschiedenen Fall kostete die Reinigung rund 600 €. Auf den Mieter entfielen 103,50 €.
Was sonst zu den Heizkosten gehört
Die Betriebskostenverordnung nennt unter § 2 Nr. 4 a neben der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums unter anderem die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, den Betriebsstrom, die Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Die Tankreinigung steht damit in einer Reihe mit Kosten, die jeder Vermieter mit Ölheizung ohnehin abrechnet.
In welchem Jahr Sie die Kosten abrechnen
Sie dürfen den ganzen Betrag in der Abrechnung des Jahres ansetzen, in dem die Reinigung anfällt. Eine Verteilung auf mehrere Jahre ist erlaubt, aber keine Pflicht. Bei einem Mieterwechsel kann eine Verteilung gerechter wirken, denn sonst trägt der Mieter des Reinigungsjahres die Kosten allein.
Wir erfassen in Ihrer Nebenkostenabrechnung alle Kosten, die Sie nach Ihrem Mietvertrag umlegen dürfen, und prüfen jede Rechnung.