Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Im Fall hatten die Parteien vereinbart, Kosten wie Kaltwasser und Müllabfuhr nach der Zahl der Bewohner zu verteilen. Die Vermieterin, eine Gemeinde mit einem Haus von rund 20 Wohnungen, nahm die Personenzahl aus dem Einwohnermelderegister und verlangte damit eine Nachzahlung für 2004.
Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab. Es kommt auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die Anmeldung. Bei Ein- und Auszügen, Geburten, auswärts studierenden Kindern oder längeren Auslandsaufenthalten bildet das Register die Belegung nur unzureichend ab. Eine Nachforderung, die sich allein auf das Melderegister stützt, ist deshalb nicht schlüssig.
Wer zählt und für welche Zeit
Maßgeblich sind die Personen, die ständig in der Wohnung leben. Zieht jemand im Laufe des Jahres ein, zählt er für die Zeit ab seinem Einzug, wer auszieht, bis zu seinem Auszug. Üblich ist die Rechnung in Personenmonaten oder Personentagen. Besucher zählen nicht mit.
Ob sich jemand angemeldet hat, spielt dafür keine Rolle. Umgekehrt zählt auch niemand mit, der zwar noch gemeldet ist, aber längst nicht mehr dort wohnt.
Die Belegung müssen Sie selbst feststellen
Der Bundesgerichtshof verlangt, dass der Vermieter die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen für bestimmte Stichtage feststellt. Dass das mehr Aufwand macht als ein Blick ins Register, ändert daran nichts.
In größeren Häusern mit häufigem Wechsel ist der Personenschlüssel deshalb mühsam. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag verteilen Sie verbrauchsunabhängige Kosten ohnehin nach der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Wie Sie den passenden Schlüssel wählen, lesen Sie im Beitrag Umlageschlüssel richtig wählen.
So halten Sie die Belegung fest
- Führen Sie je Wohnung eine Liste, wer dort wohnt, mit dem Datum von Einzug und Auszug.
- Fragen Sie die Belegung zum Beispiel einmal im Jahr schriftlich bei Ihren Mietern ab und notieren Sie die Antwort.
- Bewahren Sie die Liste bei den Belegen auf, damit Sie die Personenzahl bei Rückfragen nachweisen können.
Wir wenden in Ihrer Nebenkostenabrechnung die Verteilerschlüssel aus Ihren Mietverträgen an und rechnen nach Personen und Monaten für jede Wohnung ab.