Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Im entschiedenen Fall nannte der Mietvertrag für eine Erdgeschosswohnung in Köln eine Wohnfläche von 74,59 m². Tatsächlich war die beheizte Fläche 78,22 m² groß. Die Vermieterin rechnete die Heizkosten für 2013 und 2014 mit der tatsächlichen Fläche ab. Die Mieter wollten die kleinere Vertragsfläche ansetzen und rechneten sich daraus weitere Guthaben von 26,55 € und 15,91 € aus, die sie von der Miete einbehielten.
Der Bundesgerichtshof gab der Vermieterin recht. Maßgeblich ist der Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung an der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit. Die Wirtschaftseinheit umfasst die Wohnungen, deren Kosten gemeinsam erfasst und abgerechnet werden, meist ein Haus.
Warum die Zahl im Mietvertrag nicht zählt
Das Gericht begründet das mit der Verteilungsgerechtigkeit. Kosten, die für ein ganzes Haus einheitlich anfallen, sind nach einem objektiven Maßstab zu verteilen, der für alle Nutzer gleich gilt. Die Vorstellungen einzelner Vertragsparteien über die Größe ihrer Wohnung scheiden danach als Abrechnungsmaßstab aus.
Die frühere Rechtsprechung, nach der Abweichungen bis 10 Prozent unbeachtlich waren, hält der Senat für die Abrechnung nicht mehr aufrecht. Die 10-Prozent-Grenze nennt das Urteil weiterhin für die Mietminderung: Ist die Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, liegt ein Mangel vor, der die Miete mindern kann. Das betrifft die Höhe der Miete, nicht die Verteilung der Betriebskosten.
Was das für Ihre Abrechnung bedeutet
Wo Sie nach Wohnfläche verteilen, brauchen Sie für jede Wohnung die tatsächliche Fläche. Das gilt für die kalten Betriebskosten, die ohne andere Vereinbarung nach der Wohnfläche umzulegen sind (§ 556a Abs. 1 BGB). Es gilt ebenso für den Flächenanteil der Heizkosten. Die Heizkostenverordnung verlangt, mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch zu verteilen, der Rest wird nach Fläche verteilt. Dafür darf auch die Fläche der beheizten Räume zugrunde gelegt werden (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).
Die Regel wirkt in beide Richtungen. Ist die Wohnung größer als im Vertrag angegeben, steigt der Anteil des Mieters. Ist sie kleiner, sinkt er. Prüfen Sie deshalb:
- die Fläche jeder Wohnung gegen die Angabe im Mietvertrag,
- die Gesamtfläche des Hauses, denn auch sie muss stimmen,
- bei den Heizkosten, ob die beheizte Fläche maßgeblich sein soll.
Welche Umlageschlüssel es gibt und wann sie gelten, erklärt der Beitrag Umlageschlüssel: Wohnfläche, Personen oder Verbrauch.
So ermitteln Sie die tatsächliche Fläche
Das Urteil legt keinen Rechenweg fest. In der Praxis dient die Wohnflächenverordnung als Maßstab, auch wenn sie dem Wortlaut nach für die Wohnraumförderung gilt (§ 1 WoFlV). Nach § 4 WoFlV zählen:
- Räume und Raumteile mit mindestens zwei Metern lichter Höhe voll,
- Flächen mit mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern lichter Höhe zur Hälfte,
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Lassen Sie im Zweifel nachmessen und bewahren Sie das Messprotokoll bei den Abrechnungsunterlagen auf. Die Fläche gilt dann für jede künftige Abrechnung. Bei einem Abrechnungszeitraum nach Kalenderjahr muss die Abrechnung für 2025 spätestens am 31. Dezember 2026 beim Mieter sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Wenn Sie die geprüften Flächen nicht selbst einarbeiten möchten, erstellen wir Ihre Nebenkostenabrechnung für das Mehrfamilienhaus.