Wann die Heizkostenverordnung gilt
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) gilt für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen auf die Nutzer der beheizten Räume (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV). Wärmepumpen sind erfasst, wenn sie mehrere Nutzer versorgen; die Verordnung enthält ausdrückliche Regeln für sie (§ 9 Abs. 1, § 12 Abs. 3 HeizkostenV). Die Verordnung geht Vereinbarungen im Mietvertrag vor (§ 2 HeizkostenV). Eine Klausel, nach der die Heizkosten pauschal nach Wohnfläche umgelegt werden, ändert daran nichts.
Eine Ausnahme gilt für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen. Dort haben vertragliche Regelungen Vorrang. Versorgt die Wärmepumpe nur eine einzige Mietpartei, gibt es zwischen mehreren Nutzern nichts zu verteilen.
Zähler und Frist: Was für Wärmepumpen gilt
Für Wärmepumpen gab es eine Übergangsregel. Wurde der Verbrauch der Nutzer am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst, musste der Eigentümer bis zum Ablauf des 30. September 2025 eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung installieren, also Wärmezähler oder Heizkostenverteiler (§ 12 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV). Neu eingebaute Geräte müssen fernablesbar sein, also ohne Zutritt zur Wohnung ablesbar (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Dann sind den Mietern auch monatlich Verbrauchsinformationen mitzuteilen (§ 6a HeizkostenV).
Die Verordnung gilt in diesem Fall erstmals für den Abrechnungszeitraum, der nach der Installation beginnt (§ 12 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV). Bei einem Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum und einem Einbau im Jahr 2025 betrifft das nach dem Wortlaut erst das Jahr 2026. Haben Sie noch keine Zähler, lassen Sie diese jetzt einbauen: Der Mieter kann die Erfüllung dieser Pflicht verlangen (§ 4 Abs. 4 HeizkostenV).
So verteilen Sie die Kosten
Von den Kosten des Betriebs der Anlage verteilen Sie 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer. Den Rest verteilen Sie nach der Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Welchen Anteil Sie wählen, bestimmen Sie als Eigentümer. Die Festlegung gilt nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums, eine spätere Änderung braucht einen sachgerechten Grund (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
Zu den Kosten gehören der Strom, der für die Wärmeerzeugung verbraucht wird, und der Betriebsstrom. Dazu kommen Bedienung, Überwachung, Pflege und regelmäßige Prüfung der Anlage, die Miete für Erfassungsgeräte sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Damit sich der Wärmepumpenstrom vom übrigen Hausstrom trennen lässt, brauchen Sie in der Praxis einen eigenen Stromzähler (Zwischenzähler) für die Anlage. Erzeugt die Wärmepumpe auch das Warmwasser, teilen Sie die einheitlich entstandenen Kosten nach den Anteilen am Wärmeverbrauch auf. Die Wärmemenge für das Warmwasser messen Sie in der Regel mit einem Wärmezähler (§ 9 Abs. 1 und 2 HeizkostenV).
Was passiert, wenn Sie nicht nach Verbrauch abrechnen
Rechnen Sie in einem Zeitraum, für den die Verordnung gilt, nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Kostenanteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Fehlt entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 eine fernablesbare Ausstattung, sind es 3 Prozent. Dasselbe gilt, wenn die Verbrauchsinformationen nach § 6a fehlen oder unvollständig sind.
Zahlt ein Mieter eine Bruttowarmmiete, also eine Miete einschließlich der Heizkosten, verlangt § 12 Abs. 3 Satz 3 HeizkostenV vor dem ersten Abrechnungszeitraum nach dem 30. September 2025 zusätzliche Festlegungen: den Durchschnitt der Kosten der Jahre 2022 bis 2024 und den Anteil jeder Nutzeinheit daran nach Fläche. Klären Sie das vor Ihrer ersten verbrauchsabhängigen Abrechnung. Haben Sie eigene Zähler, verteilen wir die Heizkosten mit Ihren Ablesewerten nach der Heizkostenverordnung; dafür können Sie die Nebenkostenabrechnung für Ihr Mehrfamilienhaus erstellen lassen.