Was § 9 HeizkostenV für verbundene Anlagen verlangt
Versorgt eine zentrale Anlage Heizung und Warmwasser gemeinsam, spricht die Heizkostenverordnung von einer verbundenen Anlage. Die Kosten, die einheitlich anfallen, müssen Sie auf Wärme und Warmwasser aufteilen (§ 9 Abs. 1 HeizkostenV).
Dafür schreibt § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vor: Die Wärmemenge, die auf die zentrale Warmwasserversorgung entfällt, ist mit einem Wärmezähler zu messen. Nach dem Bundesgerichtshof gilt diese Pflicht seit dem 31. Dezember 2013. Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler in den Wohnungen ersetzen den Zähler nicht. Sie verteilen die Kosten auf die Nutzer, der Wärmezähler trennt die Kosten für Heizung und Warmwasser.
Rechnen dürfen Sie den Warmwasseranteil nur ausnahmsweise. Ist die Messung der Wärmemenge unzumutbar aufwendig, erlaubt Satz 2 eine Formel auf Grundlage des gemessenen Warmwasservolumens. Eine Formel nach der Wohnfläche gilt nach Satz 4 nur, wenn weder die Wärmemenge noch das Volumen gemessen werden können.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12. Januar 2022
Im entschiedenen Fall (VIII ZR 151/20) versorgte ein Mehrparteienhaus in Heidelberg Heizung und Warmwasser zentral mit Fernwärme. Ein Wärmezähler für das Warmwasser fehlte. Die Vermieterin teilte die Kosten deshalb mit der Formel aus der Verordnung auf. Danach verteilte sie 30 Prozent nach Wohnfläche und 70 Prozent nach den Werten der Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler in den Wohnungen. Der Mieter kürzte die Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent.
Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht. Eine Abrechnung ist auch dann nicht verbrauchsabhängig, wenn die Wohnung Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler hat, die verbundene Anlage aber keinen Wärmezähler für das Warmwasser. Die Formel durfte die Vermieterin nicht nutzen. Mit den Warmwasserzählern in den Wohnungen war das Wasservolumen messbar, die Voraussetzungen der Ausnahme lagen daher nicht vor.
Das Gericht beschreibt das Kürzungsrecht als pauschalierten Schadensersatz. Sie können es abwenden, indem Sie nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abrechnen. Die Entscheidung ist ein Versäumnisurteil: Die Vermieterin war in der Verhandlung nicht anwaltlich vertreten. Das Gericht hat die Sache trotzdem inhaltlich geprüft.
Was die Kürzung für Ihre Abrechnung bedeutet
Das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV betrifft den Anteil, der auf den Mieter entfällt, und beträgt 15 Prozent. Der Mieter darf es geltend machen, auch wenn die Verbrauchswerte in den Wohnungen stimmen. Maßgeblich ist, ob nach den Vorgaben der Verordnung abgerechnet wurde, nicht ob der Betrag stimmt.
Das Recht besteht zwischen Vermieter und Mieter. Im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt es nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV). Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, kann Ihr Mieter sich dennoch darauf berufen.
Das sollten Sie jetzt prüfen
- Schauen Sie in den Heizungsraum: Hat die zentrale Warmwasserbereitung einen eigenen Wärmezähler?
- Fragen Sie Ihren Messdienst, ob die Wärme für das Warmwasser gemessen und in der Heizkostenabrechnung getrennt ausgewiesen wird.
- Fehlt der Zähler, lassen Sie ihn nachrüsten. Nutzen Sie ein Ersatzverfahren nur, wenn seine Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.
Welche Aufgaben der Messdienst übernimmt und welche weiteren Kürzungsrechte es gibt, steht im Beitrag zur Heizkostenabrechnung. Liegt die Einzelabrechnung Ihres Messdienstes vor, erstellen wir daraus Ihre Nebenkostenabrechnung.