Was § 556a BGB vorgibt
Haben Sie mit dem Mieter keinen Umlageschlüssel vereinbart, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Davon gibt es eine Ausnahme. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, müssen nach einem Maßstab verteilt werden, der den unterschiedlichen Verbrauch berücksichtigt (Satz 2). Beim Kaltwasser heißt das: Sind die Verbräuche erfasst, rechnen Sie danach ab.
Steht im Mietvertrag ein Schlüssel, etwa Wohnfläche oder Personenzahl, gilt dieser. Der Einbau eines Zählers ändert daran nichts.
Der Einbau allein genügt nicht
Der Bundesgerichtshof hat zwei Punkte geklärt (Urteil vom 12. März 2008, VIII ZR 188/07). Erstens bedeutet der bloße Einbau eines Wasserzählers nicht, dass Vermieter und Mieter stillschweigend auf Verbrauchsabrechnung umgestellt haben. Zweitens sind Sie zur Umlage nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Wohnungen des Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.
Im Fall hatten alle Wohnungen bis auf eine einen Zähler, weil ein Mieter den Einbau verweigerte. Der Vermieter durfte trotzdem weiter nach Wohnfläche abrechnen. Das Gericht stützt sich auf den Wortlaut: Das Gesetz spricht von „den Mietern“, die Verbrauchserfassung muss also für alle stattfinden.
Umstellung bei vereinbarter Wohnfläche
Haben Sie die Wohnfläche vereinbart und wollen auf Verbrauch umstellen, können Sie das einseitig tun. Sie bestimmen durch Erklärung in Textform, also per Brief oder E-Mail, dass die Betriebskosten künftig ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch umgelegt werden. Der Mieter muss nicht zustimmen.
Zwei Grenzen gelten. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig, und sie wirkt nur für die Zukunft. Rechnen Sie nach Kalenderjahr ab, sollte sie dem Mieter vor dem 1. Januar zugegangen sein. Eine Erklärung vom 15. Dezember 2026 gilt dann für das Jahr 2027. Waren die Wasserkosten bisher in der Miete enthalten, müssen Sie die Miete entsprechend senken (§ 556a Abs. 2 Satz 3 BGB).
Was Sie vor der Umstellung klären sollten
- Haben alle Wohnungen im Haus einen Zähler, und werden alle abgelesen? Erst dann ist der Verbrauch für alle Mieter erfasst.
- Die Kosten für Miete, Eichung und Berechnung der Zähler gehören zu den Wasserkosten (§ 2 Nr. 2 BetrKV). Sie legen diese mit um.
- Warmwasser und Heizung folgen der Heizkostenverordnung, nicht § 556a BGB. Mehr dazu steht im Ratgeber Umlageschlüssel.
So gehen Sie vor
- Prüfen Sie, ob in allen Wohnungen ein Zähler eingebaut ist und abgelesen wird.
- Lesen Sie im Mietvertrag nach, welcher Schlüssel für Wasser und Abwasser gilt.
- Ist dort Wohnfläche vereinbart, senden Sie den Mietern die Umstellungserklärung in Textform, rechtzeitig vor Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums. Bewahren Sie den Nachweis über den Zugang auf.
- Rechnen Sie ab dem neuen Zeitraum nach Verbrauch ab.
Wenn Sie die Umstellung nicht selbst vorbereiten möchten, übernehmen wir die Abrechnung: Nebenkostenabrechnung für das Mehrfamilienhaus erstellen lassen.