Es zählt die Eintragung im Grundbuch
Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt in den Mietvertrag ein. Maßgeblich ist der Eigentumswechsel, also die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Der Tag der Schlüsselübergabe oder der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten ändert daran gegenüber dem Mieter nichts. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat in einem Fall den früheren Eigentümer für das ganze Jahr in der Pflicht gesehen, weil der Käufer erst im Folgejahr eingetragen wurde.
Wie lange die Eintragung dauert, hängt vom Grundbuchamt ab. Zwischen Notartermin und Eintragung vergeht in der Regel einige Zeit. Planen Sie deshalb mit dem Tag der Eintragung, nicht mit dem Tag des Kaufvertrags.
Das laufende Jahr rechnet der Käufer ab
Fällt die Eintragung in ein laufendes Abrechnungsjahr, gibt es für dieses Jahr nur eine Abrechnung. Sie kommt vom neuen Eigentümer und umfasst den ganzen Zeitraum, auch die Monate vor dem Verkauf. Der Käufer muss dabei alle Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigen, auch die, die noch an Sie geflossen sind. Deshalb sollten Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag regeln, wie Vorauszahlungen und Belege übergeben werden.
Das abgelaufene Jahr bleibt bei Ihnen
Für ein Abrechnungsjahr, das beim Eigentumswechsel schon zu Ende war, sind Sie als Verkäufer zuständig. So hat es der Bundesgerichtshof im Dezember 2003 entschieden (VIII ZR 168/03). Sie erstellen die Abrechnung, Ihnen steht eine Nachzahlung zu, und Sie zahlen ein Guthaben aus. Es kommt nicht darauf an, wann die Abrechnung fällig wird. Auch die Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums gilt für Sie weiter.
Was Sie beim Verkauf regeln sollten
- Rechnen Sie das abgelaufene Jahr fristgerecht ab, auch wenn die Wohnung schon verkauft ist.
- Übergeben Sie dem Käufer die Belege und eine Aufstellung der Vorauszahlungen des laufenden Jahres.
- Halten Sie im Kaufvertrag fest, wie Vorauszahlungen, Nachzahlungen und Guthaben zwischen Ihnen verrechnet werden.
- Informieren Sie den Mieter, an wen er ab wann zahlt.
Für Ihr letztes Jahr als Vermieter erstellen wir die Nebenkostenabrechnung zum Festpreis, formell korrekt und fristgerecht.