Was beim Hausmeister umlagefähig ist
Die Kosten für den Hauswart gehören zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV): Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen für seine Arbeit. Nicht dazu gehören Tätigkeiten, die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Diese Kosten trägt der Vermieter selbst (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
In der Praxis macht ein Hausmeister fast immer beides. Er reinigt das Treppenhaus und pflegt die Außenanlagen, er wechselt aber auch eine Dichtung oder beauftragt einen Handwerker. Umlegen dürfen Sie nur den ersten Teil, und nur, wenn Ihr Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter überträgt.
Der Fall vor dem BGH
Eine Vermieterin aus Mannheim hatte in der Abrechnung 2018 von den Kosten für Hauswart und Haustechnik pauschal 30 Prozent abgezogen, bei der Aufzugswartung 40 Prozent. Die Mieter bestritten die Kosten. Das Landgericht strich die Positionen ganz, weil die Vermieterin nicht dargelegt hatte, welche Arbeiten der Hausmeister in welchem Umfang erledigt.
Der BGH gab ihm im ersten Punkt recht: Wer pauschal abzieht, muss die Kosten so aufschlüsseln, dass sich die nicht umlagefähigen Anteile herausrechnen lassen, wenn der Mieter den Ansatz bestreitet. Eine bloße Leistungsbeschreibung mit den Aufgaben des Hausmeisters reicht nicht, weil sie nicht zeigt, wie viel Zeit oder Vergütung auf welche Tätigkeit entfällt.
Der Posten fällt nicht automatisch weg
Im zweiten Punkt hob der BGH das Urteil auf. Steht fest, dass ein nicht unerheblicher Teil der Kosten umlagefähig ist, darf das Gericht der Vermieterin nicht einfach alles versagen. Es muss nach § 287 ZPO prüfen, ob sich wenigstens ein Mindestbetrag schätzen lässt. Darauf verzichten darf es erst, wenn eine Schätzung völlig in der Luft hinge.
Anhaltspunkte können die Leistungsbeschreibung oder Zeugen sein, etwa der Hausmeister selbst. Die Sache ging deshalb zurück an das Landgericht Mannheim.
Was Vermieter jetzt tun sollten
- Lassen Sie den Hausmeister seine Stunden je Tätigkeit festhalten, zum Beispiel in einem monatlichen Stundenzettel.
- Vereinbaren Sie im Hausmeistervertrag getrennte Vergütungen für Reinigung und Pflege einerseits und für Reparaturen und Verwaltung andererseits.
- Bewahren Sie diese Nachweise mit den Belegen auf, damit Sie die Aufteilung bei einem Einwand belegen können.
Wenn Sie die Abrechnung nicht selbst erstellen wollen, übernehmen wir das zum Festpreis, auch für ein Mehrfamilienhaus mit Hausmeister.