Die Vorauszahlung ist nur ein Abschlag
Vorauszahlungen sind monatliche Abschläge auf die Betriebskosten. Über sie müssen Sie jährlich abrechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Geschuldet sind die tatsächlichen umlagefähigen Kosten, nicht die Summe der Abschläge. Ergibt die Abrechnung mehr, zahlt der Mieter die Differenz nach. Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Abrechnung, die ihm spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugeht (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).
Was der Bundesgerichtshof 2004 entschieden hat
Im Fall hatte die Mieterin einer Dachgeschosswohnung von etwa 100 Quadratmetern monatlich 200 DM Vorauszahlung auf Betriebs- und Heizkosten vereinbart, also 2.400 DM im Jahr. Die Abrechnungen für 1999 und 2000 ergaben Nachzahlungen von jeweils rund 3.000 DM, mehr als die Vorauszahlungen eines ganzen Jahres. Das Landgericht sprach der Mieterin Schadensersatz zu, weil die Kosten die Vorauszahlungen um mehr als 40 Prozent überstiegen hatten.
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf (Urteil vom 11. Februar 2004, VIII ZR 195/03). Nach dem Urteil ist der Vermieter nicht verpflichtet, Vorauszahlungen kostendeckend zu kalkulieren. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB verbietet nur unangemessen überhöhte Vorauszahlungen. Zu niedrige sind in der Regel kein Fehlverhalten, zumal Heizkosten stark schwanken. Zur weiteren Prüfung der Abrechnungen verwies das Gericht die Sache zurück.
Wann der Mieter doch nicht zahlen muss
Eine Pflichtverletzung kommt nur bei besonderen Umständen in Betracht. Das Gericht nennt zwei Beispiele:
- Sie haben dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert.
- Sie haben die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt, um den Mieter über die tatsächliche Mietbelastung zu täuschen und ihn so zum Vertragsschluss zu bewegen.
Dann kann ein Schadensersatzanspruch des Mieters in Betracht kommen. Worauf er genau gerichtet wäre, hat das Gericht offengelassen. Eine hohe Nachzahlung allein ist kein solcher Umstand. Sprechen Sie vor Vertragsschluss offen über die zu erwartenden Kosten und sagen Sie nichts zu, was Sie nicht belegen können.
Was Sie nach der Abrechnung tun sollten
Passen Sie die Vorauszahlung für die Zukunft an. Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Die Anpassung wirkt nur für die Zukunft. Wie Sie die neue Höhe berechnen, steht im Ratgeber Vorauszahlung erhöhen. Hat der Mieter Mühe, die Nachzahlung auf einmal zu zahlen, können Sie eine Ratenzahlung vereinbaren. Zahlt er gar nicht, hilft der Ratgeber Nachzahlung durchsetzen. Die Grundlage für beides ist eine korrekte Abrechnung, die wir gern für Sie übernehmen: Nebenkostenabrechnung erstellen lassen.